业绩平稳释放，毛利率回升。保利22 年一季度实现营收335.55 亿元，同比+33.7%，归母净利润25.31 亿元，同比+1.2%，扣非归母净利润24.89 亿元，同比+4.3%。22Q1 公司竣工面积471 万方，同比-2.3%，结算均价的提升带动收入高增长。保利一季度整体及扣税毛利率分别27.9%、23.5%，同比回落7.5pct、5.4pct，环比21Q4 分别上升3.9pct、4.8pct。受行业因素影响，年内毛利率仍有下行压力。结算口径费用率控制较好，相对销售规模有所上升。一季度投资净收益1.07 亿元，同比下降85%，毛利率下降及表外贡献减少导致业绩增速低于收入。

    销售表现好于市场，回笼率上升。保利一季度实现销售金额907 亿元，同比-27%，增速领先TOP10 房企14pct。推盘722 亿元，同比-23%，在新推去化率下降14%的情况下，库存销售取得了更好的表现。回款方面，一季度保利全口径回笼率92%，同比上升8pct。

    投资节奏平稳，两集中资源占比提升。投资方面，一季度保利拿地总建面194 万方，总地价341 亿元，拿地力度38%，环比21Q4 上升4pct，保利已连续11 个季度维持30%以上的拿地力度，投资节奏平稳。21 年第三批及22 年第一批两集中资源占比高达85%。

    盈利预测与投资建议。截至22Q1，保利有息负债3599.3 亿元，同比+10%，较21 年末净增217 亿元。4 月以来公司发行15 亿元公司债及20 亿元中票。融资和拿地是企业销售增长的前提，长期有目标，短期有行动，我们有理由相信在行业“寒冬”保利依然可以实现逆势的发展。预计22-23 年归母净利润分别为285 亿元、309 亿元，同比分别增长4%、8%，对应7.6xPE、7.0xPE。我们维持合理价值25.73 元/股不变，维持“买入”评级。

    风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。