事件

    2022 年8 月30 日，保利发展发布2022 年半年度报告。2022 年上半年实现营业收入1107.2 亿元，同比+23.1%； 归母净利润108.3 亿元，同比+5.1%。2022 年二季度实现营业收入771.7 亿元，同比+18.9%；归母净利润83.0 亿元，同比+6.4%。

    点评

    营收利润稳步增长，毛利率随行业趋势向下。公司2022 年上半年结算规模平稳，保障业绩持续增长。与行业下行趋势一致，2022 年上半年毛利率25.55%，同比下降6.95pct；净利率13.47%，同比下降2.85pct，而公司利润率的绝对值仍处于行业较高水平。在疫情趋于稳定、宽松政策持续出台的背景下，预计下半年结转有所提速，全年业绩将稳步增长。

    行业地位提升，销售回款高效。公司2022 年上半年实现签约金额2102 亿元同比-26.3%，排名行业第2（较2021 年全年上升2 名）；38 个核心城市销售贡献79%，同比提升2pct，在22 个城市销售排名第一。公司2022 年上半年实现回笼资金1995 亿元，回笼率达94.9%，保障现金流安全稳健。

    合理安排投资强度，获取优质增量土储。公司2022 年上半年在北京、成都、合肥等高能级城市获取37 个项目，总拿地投资金额607 亿元/-37%，在大部分房企收缩投资的背景下，公司权益投资金额位列仍位于拿地榜单前十，积极错峰拿地，改善公司利润率，提升推货能力。

    稳健经营，融资成本持续降低。公司三道红线长期位居绿档，在房企融资困难的2022 年上半年，公司发行公司债、中期票据合计140 亿元，平均融资成本仅3.09%。当期全部有息负债综合融资成本4.32%，较2021 年全年下降14BP。

    投资建议

    考虑公司短期毛利率或承压，长期业绩仍将稳定增长，小幅调整盈利预测，将2022-24 年归母净利润从307.1 亿元、355.8 亿元和400.4 亿元调整至301.8 亿元、345.3 亿元和410.8 亿元，调整幅度为-1.6%、-2.8%和2.7%。

    维持目标价21.81 元/股，对应2022-24 年PE 分别为8.6x、7.6x 和6.4x，维持“买入”评级。

    风险提示

    宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约