投资要点

    　　营收利润保 持稳健增长，利润率略有下降。2022 年上半年公司实现营业收入1107.2 亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润108.3 亿元，同比增长5.1%。

    　　毛利率为25.6%，同比下降7.0 个百分点，受结算项目利润率影响，归母净利润增速低于营收增速。

    　　保持投资定力，供给侧改革受益。2022 年上半年公司拓展金额607 亿元，拿地力度28.9%。聚焦核心城市，土地质量提升明显，拿地均价14734 元/平方米，同比提升152.6%。布局方面，一二线城市、38 个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14 个百分点。土储方面，公司在建面积1.33 亿平方米、待开发面积6827 万平方米，38 个核心城市货值储备始终保持在75%以上，资源储备满足公司2-3 年的开发需求。

    　　融资优势明显，销售回笼率保持高位。2022 年上半年公司发行公司债65 亿元、中期票据75 亿元，平均融资成本仅3.09%，部分产品创下历史最低利率。

    　　公司有息负债规模为3635 亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末下降14 个基点。销售回笼率为94.9%，居于行业高位。“三道红线”持续达标。

    　　行业销售排名稳步提升，核心城市贡献度提升。2022 年上半年公司实现签约金额2102.21 亿元，同比下降26.3%；实现签约面积1307.31 万平方米，同比下降21.8%。销售均价1.61 万元/平方米，同比下降5.8%。销售金额排名较2021年提升至行业第三，部分月份销售金额登顶行业销冠、实现正增长。38 个核心城市销售贡献为79%，同比提升2 个百分点。

    　　投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持公司2022-2023 年EPS 至2.37 元和2.54 元，以2022 年8 月29 日收盘价计算，对应的PE 为7.0 倍和6.5倍，维持买入评级。

    　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策持续收紧，地产政策调控。