22H1 营收同比+23%、业绩同比+5%，业绩稳健增长。2022H1，公司营业收入1,107.2亿元，同比+23.1%；营业利润191.9 亿元，同比+1.2%；归母净利润108.3 亿元，同比+5.1%，符合预期；扣非后归母净利润101.3 亿元，同比+0.8%；基本每股收益0.90 元，同比+5.1%。22H1 毛利率25.5%，同比-7.0pct；期间费率6.2%，同比-1.1pct；净利率13.5%，同比-2.9pct。此外，公司投资收益24.7 亿元，同比+33.6%。22H1 预收账款4,352 亿元，同比-1.8%。22H1 公司新开工、竣工面积分别1,122、1,297 万平，同比分别为-59.7%、-8.4%。22 年全年公司计划房地产及相关产业投资3,650 亿元，计划新开工、竣工面积分别4,010 万平、4,231 万平，同比分别-22.1%、+1.0%。

    　　22H1 销售额同比-26%，销售优于行业、排名行业第3。22H1，公司销售金额2,102 亿元，同比-26.3%，销售面积1,307 万平，同比-21.8%；行业需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性，同期50 家房企销售额同比为-47%；公司销售明显优于行业均值，源于公司土储布局高能级城市，销售去化有保障；产品品质优异，且央企背景具备明显资金优势、可确保后续项目如期交付。根据CRIC 数据，公司上半年销售额全国排行第3 名，较21 年末继续提升1 名，实现逆境弯道超车。公司在核心城市销售贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为79%，同比提升2 个百分点。

    　　22H1 拿地/销售额比29%，7 月逆势拿地，持续聚焦一二线。22H1 公司新增建面412万平，同比-75.1%；拿地金额607 亿元，同比-37.0%；拿地/销售金额比达28.9%、拿地/销售面积比31.5%；平均楼面地价1.47 万元/平，其中一二线、38 个核心城市拿地金额分别占比85%、90%，同比分别提升16、14 个百分点，进一步优化资源储备结构。22M7公司拿地强度提升，单月拿地金额288 亿元，同比+2.7%；单月拿地/销售金额比达87.2%，推动7M22 累计拿地/销售金额比提升至36.8%。至22H1 末，公司待开发面积6,827 万平，在建面积 13,302 万平，土储规模充沛。

    　　三条红线稳居绿档，融资通畅、成本再走低，助力公司逆境扩张。公司22H1 实现现金回笼1,995 亿元，回笼率95%，同比提升5pct；货币资金1,571 亿元，同比+1.1%。22H1末，剔预资产负债率为66.5%、净负债率64.1%、现金短债比1.4 倍，三条红线稳居绿档。

    　　融资方面，22H1 公司发行公司债65 亿元、中票75 亿元，平均融资成本仅3.09%。银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较21 年末下降37BP；公司有息负债3,635 亿元，同比+8.8%；综合融资成本仅4.32%，较21 年末下降14BP；融资通道畅通、成本低位再走低，将助力公司逆境中积极扩张。

    　　投资分析意见：行业龙头，稳健增长，逆流而上，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21 年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持2022-24 年每股收益预测为2.42、2.62、2.87 元，现价对应22/23PE为6.9/6.3 倍，维持目标价为25.00 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。