业绩稳健增长，毛利率有所下行

    1）营收增长稳健，毛利率阶段性下行。22H1 公司实现营收1107.23 亿元，同比+23.14%；归母净利润108.26 亿元，同比+5.13%；加权ROE5.39%，同比下降-0.17pct。2）毛利受行业趋势影响下行，成本管控能力提升。22H1 公司毛利率25.52%，同比-6.93pct，与行业下行趋势一致；净利率13.48%，同比-2.86pct；期间费用率6.17%，同比-1.10pct，公司成立地产管理中心等，加速组织结构优化。3）未结资源充足，业绩释放可期。截至22H1 公司存货规模8447 亿元、合同负债4343 亿元，同比分别+5.36%、-1.85%，即期收入保障倍数（22H1 合同负债/2021 年营业收入）152%，较21 期末增长6.4pct。

    销售回款高效，布局聚焦核心城市

    1）销售规模韧性较强，资金回笼效率提升。22H1 公司实现签约金额2102.21 亿元，同比-26.3%，领先克而瑞TOP10 房企19.1pct，销售规模排名上升至第3 名；销售回款率94.9%，同比+5.3pct，回款效率显著提升；38 个核心城市销售贡献为79%，同比+2pct，城市深耕效果显著。2）外拓规模相对谨慎，布局聚焦高能级城市。22H1 公司外拓金额607 亿元，同比-37.0%，投资强度同比下降4.9pct 至28.8%；新增拓展楼面均价1.47 万元/平，较21H1 的0.58 万元/平大幅提升，主要原因为公司优化投资布局，新增土储能级显著提升（新增拿地金额中一二线占比85%，同比提升16pct）。3）投资结构优化。

    公司严控商办及自持物业规模，新增货量中住宅占比94%，同比提升8pct。

    信用资质优越，融资优势突出

    1）三道红线稳居绿档，债务久期分布健康。22H1，公司剔除预收账款的资产负债率66.45%，较21 期末-2.7pct；净负债率64.14%，较21 期末+9.1pct；现金短债比1.41 倍，21 期末为2.65 倍；有息负债规模3,635 亿元，同比+8.8%，其中一年内到期的债务占比21%，短期偿债压力可控。2）充分发挥信用优势，融资成本逆势下行。22H1 三大信用评级机构给予公司投资级评级（标准普尔BBB、惠誉BBB+、穆迪Baa2），22H1 公司新发公司债、中票合计140 亿元，平均融资成本约3.09%；综合融资成本约4.32%，较21期末下行14pct。8 月29 日公司再发债券发行预案，计划发行不超99 亿元用于偿还有息负债、项目建设、收并购等，受益于央企背景与高信用资质，公司融资优势不断巩固。

    多元业态稳扎稳打，持续助力主业发展

    22H1 公司非地产销售业务合计营收102.37 亿元，同比提升3.72%，业务收入占比9.24%。

    分业态来看，保利物业22H1 实现营收64.49 亿元，同比+25.16%；购物中心开业面积231 万平，较21 期末-6.7%；酒店管理板块客房数量提升至近5700 间，成功中标世界大学生运动会住宿服务项目；公寓板块开业及筹开项目49 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。多元业态稳健发展，强化公司地产产业链优势。

    投资建议：我们预测公司2022-2024 年归母净利润分别为292、307、328 亿元，同比增长6.68%、5.01%、6.87%；摊薄EPS 分别为2.44、2.56、2.74 元，8 月30 日股价对应PE分别为6.94、6.61、6.19 倍。维持“买入”评级。

    风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；公司项目施工及销售回款不及预期；公司利润率持续下行；公司多元业务拓展不顺