事件描述

    公司2022H1 实现营收1107 亿元（+23.13%），归母净利润108 亿元（+5.11%），扣非归母净利101 亿元（+0.76%）。

    事件评论

    业绩表现符合预期，全年展望依旧稳健。公司2022H1 实现营收1107 亿元（+23.1%），归母净利润108 亿元（+5.1%），扣非归母净利101 亿元（+0.8%）。尽管上半年公司竣工面积同比-8.4%，但受在手现房交付与结算节奏影响，公司全口径结算面积仍同比+5.8%，叠加结算均价恢复至1.5 万/平左右的正常水平（+17.0%），共同驱动收入端实现较高增速。开发结算毛利率跟随行业趋势下行（2022H1 同比下降6.0pct 至26.5%），对公司业绩形成一定拖累，归母净利增速弱于营收，但业绩仍实现稳健增长。展望全年：年初制定的全年竣工正向增长目标或意味着下半年竣工有所提速，叠加充裕的在手现房资源，全年可结算货值仍有保障；全年结算价格仍具备较大弹性（上半年表现已经有所印证），且并表比例也有望继续提升，预计今年结算收入有望维持较高增速；尽管结算毛利率仍有一定下行压力，但收入端正向贡献有望对冲毛利率下行影响，全年业绩仍有望相对稳健。

    销售表现业内领先，土地拓展更为聚焦。与行业趋势一致，公司销售表现同比下行，2022H1 实现销售金额2102 亿元（-26.3%），面积1307 万平（-21.8%），均价1.61 万元/平（-5.8%）；但受益于聚焦一二线核心城市布局与信用口碑优势，6 月公司单月签约金额同比率先转正，且参考克尔瑞销售排行统计，公司上半年销售额已经成功晋级行业第二（前7 月第三）。严守投资纪律，重视拿地质量，2022H1 公司新增计容建面412 万平（-75.1%），拿地总价607 亿元（-37.0%），楼面均价1.47 万元/平（+152.6%）。公司凭借自身信用与资金实力，把握拿地良机，在北京、广州、上海等高能级城市补充批量优质土储，上半年38 个核心城市拿地金额占比达90%，弱市背景下拿地更为聚焦。

    竞争优势得以逐步释放，行业领先的信用铸就坚实壁垒。公司2022 年确有一定的利润率下行压力，但考虑稳步提升的结算面积与结算均价，后续业绩展望仍偏稳健。更为重要的是，在本轮行业加速格局优化过程中，公司竞争优势已在融资端与土地端逐步显现，公司在多数房企缩表的同时，仍能持续维持低成本发债能力（上半年新发债券平均融资成本仅3.09%），且成功低价补充部分优质土储，为远期销售与业绩进阶奠定了坚实的基础。上年起整体比较积极的逆周期拿地彰显相对进取的经营导向，领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒，公司在开发领域的龙头价值在本轮周期体现的淋漓尽致。

    短期受益政策与周期共振，长期受益格局优化。短期维度，地产行情在大方向上已正式进入“政策上，周期上”的第三阶段，贝塔环境相对有利。格局持续优化进阶仍为长期逻辑，海外发达国家头部房企大个位数甚至双位数市占率并不罕见，具备核心竞争力的保利远期规模仍值期待，不动产生态产业规模的持续扩大更是打开其远期盈利与估值空间。预计2022-2024 年归母净利282/302/323 亿元，对应PE 为7.3/6.9/6.4X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、结算节奏与结构存不确定性；

    2、结算毛利率触底时间存不确定性。