事件

    　　保利发展（600048）发布2022 年中报，主要内容如下：

    　　2022 年上半年公司实现营业收入1107.23 亿元，同比增长23.13%，归母净利润108.26 亿元，同比增长5.11%，EPS 0.90 元。其中第二季度单季实现营业收入771.86 亿元，同比增长19.00%，归母净利润82.95亿元，同比增长6.38%，EPS 0.69 元。

    　　核心观点

    　　业绩平稳增长，毛利率下降但收入提升较快。公司上半年归母净利润同比上升5.11%，业绩实现平稳增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）营业收入同比增长约23.13%，2）土地增值税从去年同期的45.35 亿元下降至36.64 亿元，3）薪酬支出下降，由去年同期的16.89 亿元下降至15.00 亿元，导致管理费用减少。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，上半年毛利率为25.55%，同比下降6.95个百分点，与行业下行趋势一致。

    　　销售排名更进一位，核心城市贡献度提升。2022 年1-6 月实现销售额2102.21 亿元，同比下降26.29%，销售面积1307.31 万平方米，同比下降21.78%。2022 年1-6 月全行业商品住宅销售额和销售面积分布同比下降31.8%和26.6%，公司销售降幅低于行业水平，销售额行业排名进步一名至第三位。公司销售额核心城市贡献度提升，38 个核心城市贡献为79%，同比提升2 个百分点。公司在22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三。

    　　拿地保持定力，挖掘确定性机会。公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力，上半年拓展项目37 个（去年同期84 个），新增容积率面积412 万平方米（去年同期1651 万平方米），拓展金额607 亿元（去年同期963 亿元），拿地均价1.47 万元/平方米（去年同期为0.58 万元/平方米）。上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦，报告期内一二线、38 个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14 个百分点。

    　　强化现金流管理，保持财务高度健康。公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备，实现回笼金额1995 亿元，回笼率为94.9%（同比提升5.3 个百分点），在手货币资金1571 亿元，占总资产比重为11%。

    　　公司“三道红线”保持绿档，债务期限结构合理，短期偿债压力可控。

    　　截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，一年内到期的债务占有息负债比重为21%。

    　　融资渠道顺畅，持续降低融资成本。公司融资渠道顺畅，报告期内发行公司债65 亿元、中期票据75 亿元，平均融资成本仅3.09%。

    　　其中，公司5 月发行的3 年期中期票据、8 月发行的3+2 年期公司债票面利率均仅为2.80%，分别创公司发行同类产品的历史最低利率。

    　　银行端贷款利率下降，报告期内新增贷款平均成本较去年末下降37个基点。截至报告期末，公司有息负债规模为3635 亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末下降14 个基点。

    　　投资建议

    　　预计2022-2024 年营业收入为3212.59 亿元、3533.94 亿元、3887.42亿元，归母净利润为288.02 亿元、312.22 亿元、333.59 亿元，EPS 为2.41 元、2.61 元、2.79 元，对应PE 为7.04 倍、6.50 倍、6.08 倍，公司股东背景深厚，管理积极作为，未来持续受益于龙头集中度提升，首次覆盖给予“推荐”评级。

    　　风险提示

    　　房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。