9 月销售额384 亿元，同比+7%，表现优于行业、累计排名行业升至第2。公司公告，2022年9 月，公司销售额384 亿元，同比+6.6%；销售面积227 万平方米，同比-8.3%；2022年1-9 月，公司累计销售金额3,201 亿元，同比-22.0%；销售面积1,921 万平方米，同比-24.5%。在行情需求景气度下行背景下，公司9 月销售同比转正，表现出更强韧性，同期50 家房企销售额单月同比、累计同比分别为-29%、-43%；公司销售明显优于行业均值，源于公司土储布局高能级城市，销售去化有保障；公司产品品质优异，且央企背景具备明显资金优势、可确保后续项目如期交付。根据克而瑞数据，公司1-9 月销售额全国排行第2名，较21 年末继续提升2 名，实现逆境弯道超车。

    　　9 月拿地/销售额比达40%，拿地力度可观、更聚焦核心城市。2022 年9 月，公司在上海、杭州、南京、苏州、合肥、莆田等核心城市新增9 个项目，新增建面77.6 万平，同比-35.5%；对应拿地金额153.8 亿元，同比+36.7%；拿地/销售金额比40%、拿地/销售面积比34%，拿地力度保持行业领先。从累计数据看，2022 年1-9 月公司新增建面770.9 万平，同比-64.7%；对应拿地金额1,234.7 亿元，同比-13.9%；拿地/销售金额比39%、拿地/销售面积比40%，较2021 年全年分别提升4pct、下降42pct；平均楼面地价1.60 万元/平，年初以来拿地楼面价提升明显，主要源于1-9 月拿地主要集中在上海、广州、北京、南京、厦门、杭州、合肥等这些基本面优异的核心一二线城市。至22H1 末，公司待开发面积6,827万平，在建面积 13,302 万平，土储规模充沛。

    　　三条红线稳居绿档，融资通畅、成本再走低，助力公司逆境扩张。公司22H1 实现现金回笼1,995 亿元，回笼率95%，同比提升5pct；货币资金1,571 亿元，同比+1.1%。22H1末，剔预资产负债率为66.5%、净负债率64.1%、现金短债比1.4 倍，三条红线稳居绿档。

    　　融资方面，22H1 公司发行公司债65 亿元、中票75 亿元，平均融资成本仅3.09%。银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较21 年末下降37BP；公司有息负债3,635 亿元，同比+8.8%；综合融资成本仅4.32%，较21 年末下降14BP；融资通道畅通、成本低位再走低，将助力公司逆境中积极扩张。

    　　投资分析意见：9 月销售同比转正，拿地聚焦核心城市，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21 年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持2022-24 年每股收益预测为2.42、2.62、2.87 元，现价对应22/23PE 为7.6/7.0 倍，维持目标价为25.00 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。