投资布局高能级城市，经营能力持续稳健

    　　保利发展发布9 月销售情况简报，公司9 月投资力度依旧较高，新增地块基本位于长三角核心城市，拿地均价较高，去化相对有保障。九月底多部门针对刚需和改善出台相应放松政策，我们认为四季度行业增速有望企稳回暖。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7 亿元，EPS 分别为2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应P/E 估值分别为8.3、7.8、6.8 倍，维持“买入”评级。

    　　单月销售金额同比增长，销售面积同比下降

    　　2022 年9 月，公司实现签约面积227.01 万平方米，同比下降8.30%；实现签约金额383.95 亿元，同比增长6.60%。2022 年1-9 月，公司实现签约面积1920.51万平方米，同比下降24.50%；实现签约金额3201.00 亿元，同比下降21.97%。

    　　在当前销售市场分化背景下，具有较强基本面支撑的高能级城市项目去化确定性更强，对销售的贡献程度更高。

    　　保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主9 月公司拿地金额与销售金额之比为40%，拿地依旧保持较强力度。公司9 月在上海、南京、杭州、苏州、合肥这些城市新增9 个项目，对应总计容积率面积77.60 万方；总土地成交价款153.78 亿元，同比增长36.65%，环比下降17.52%；权益地价107.37 亿元，同比增长18.74%，环比下降1.78%。公司1-9 月累计新增土地计容面积775.41 万方，对应土地总价1249.39 亿元，权益地价792.34 亿元。公司1-9 月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022 年拿地主要集中在高能级城市，将助力公司未来业绩持续兑现。

    　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。