创新管理模式，助力公司平稳发展。保利发展近五年销售规模一直稳居房企TOP5，公司引入包括香港中央结算有限公司、泰康人寿保险股份有限公司、中国证券金融股份有限公司等股东，同时2021 年7 月公司完成了管理层换届，均意在保证公司平稳发展。

    深耕房地产开发主业，持续稳健经营。投资端：保利发展一直保持“核心城市+城市群”大规模的拿地节奏，2017-2021 年权益拿地面积始终维持在1700 万㎡以上，2022年1-9 月保利发展权益拿地金额为530 亿元，仅次于华润置地784 亿元和中海631 亿元，权益拿地面积以379 万㎡排名第二，其中一二线城市的拿地面积占比达到了76.4%；销售端：公司已布局全国核心城市，拥有大量优质的土储，同时得益于公司低于行业平均水平的销管费4.11%，使得公司可以采取相对灵活的销售方式。2022 年1-9 月全口径累计销售金额已达3201 亿元，仅次于越秀、华发、华润置地等位列第六。

    “两翼”业务多点开花，战略价值逐渐显现。综合服务翼业务绑定产业链：（1）2022H1物业公司在管面积达到了5.23 亿㎡，实现了22.15%的同比增幅，公司规模位列物业管理行业前二；（2）公司旗下保利酒店运营20 家酒店及会议中心，储备中的拟建、在建项目共61 家，面积达220 万平方米；不动产金融翼规模持续增长：公司旗下拥有信保基金（40%直接持股）、保利资本（45%直接持股）及太平保利（49%直接持股）三大业务板块，截至2021 年，累计基金管理规模已超1700 亿元。

    长期稳健经营，负债结构不断优化。（1）由于疫情及市场的原因，2019 年以来公司归母净利增长放缓，2021 年首次出现负增长，公司2022H1 毛利率25.5%、净利率13.5%，虽然利润端承压，但公司合同负债及预收账款实现同比4.40%的增幅，可覆盖2021 年营收1.5 倍，公司可结算项目仍有较大体量，未来在高杠杆民企竞争力下降的市场上，公司利润增长空间仍存；（2）2022H1 公司三道红线均处于绿档，且始终优于行业平均水平，公司负债结构逐渐优化；（3）2022H1 公司的短期有息负债占总有息负债20.6%，占比逐渐平稳，在长期负债中2022 年以后无海外债偿还压力，信用债超50%也将于2025 年后偿还。

    投资建议：（1）融资端：公司作为地产行业的央企龙头，拥有较低的融资成本；（2）销售端：客户对央企产品交付信心较为充足；（3）投资端：目前土拍市场拿地成本普遍较低。因此我们预测公司2022-2024 年营业收入达2981.92 亿元/3421.40 亿元/3861.03亿元，同比增长4.6%/14.7%/12.8%，2022-2024 年PE 倍数为6.7/5.9/5.4。我们选择传统国央企业及国资背景混合所有制企业万科A、招商蛇口、建发股份、金地集团进行估值比较，公司对应2022/2023 年盈利预测的PE 估值为6.7/5.9 倍，均比可比公司均值略低；在2022 年4 季度天气转凉后，需求端有望逐渐修复，我们认为公司无论在成本管控还是开发能力方面均具备较大优势，首次覆盖，给予“推荐”评级。

    风险提示：市场回暖速度不及预期；土地拓展不及预期；政策兑现不及预期；结算不及预期；销管费控制不及预期。