3Q22 营收同比+13%、业绩同比-4%，略低于市场预期。公司发布公告，3Q2022，公司营业收入1,563.8 亿元，同比+13.0%；营业利润243.5 亿元，同比-2.2%；归母净利润130.9 亿元，同比-3.6%，略低于市场预期；扣非后归母净利润124.1 亿元，同比-6.1%；基本每股收益1.09 元，同比-3.6%。单季度看，公司营业收入456.5 亿元，同比-5.8%；归母净利润22.7 亿元，同比-31.0%。公司3Q22 毛利率24.5%，同比-5.3pct；期间费率6.5%，同比-1.3pct；净利率12.1%，同比-2.0pct。此外，公司投资收益25.7 亿元，同比+7.1%。3Q22 公司预收账款4,579 亿元，同比-0.6%。3Q22 公司新开工面积1,746万平，同比-52.3%；竣工面积2,316 万平方米，同比-5.0%。

    3Q22 销售额同比-22%，拿地/销售额比39%、逆势扩张。3Q2022，公司实现销售金额3,201 亿元，同比-22.0%；销售面积1,921 万平，同比-24.5%。同期50 家房企销售额累计同比-43%，公司销售明显优于行业均值。根据CRIC 数据，公司目前销售额全国排行第2 名，较21 年末继续提升2 名，实现逆境弯道超车。投资方面，3Q22 公司新拓展项目70 个，拿地金额1,234.7 亿元，同比-13.9%；拿地面积770.9 万平，同比-64.7%；拿地/销售金额比39%、拿地/销售面积比40%，较2021 年全年分别提升4pct、下降42pct；公司重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及区位，38 个核心城市拿地额占比90%，在上海、厦门、广州三个核心城市拿地额占比超45%。至22Q3 末，公司待开发面积6,605 万平、在建面积13,926 万平，土储规模充沛。

    三条红线稳居绿档，融资通畅，助力公司逆境扩张。公司3Q22 实现现金回笼2,939 亿元，回笼率92%，同比提升2.3pct；货币资金1,303 亿元，同比-1.3%。截至22Q3 末，公司资产负债率为77.9%，剔预资产负债率为66.4%、净负债率73.0%、现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，截至22Q3 末，公司已累计发行公司债98 亿元、中票100亿元；同时公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，已分别向上交所、银行间市场交易商协会提交注册发行99 亿元公司债、100 亿元债务融资工具的申请。

    投资分析意见：行业龙头，投融积极，稳扎稳打，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。基于公司结算节奏放缓，同时行业需求景气度复苏慢于预期，我们下调公司22-24年归母净利润预测为275、289、315 亿元（原值为289、313、343 亿元），现价对应22/23PE为6.7/6.4 倍，维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。