事件

    　　2022 年10 月28 日，保利发展发布2022 年三季报。2022 年1-9 月实现营业收入1564.4 亿元，同比+13.0%；归母净利润130.9 亿元，同比-3.6%。

    　　2022 年第三度实现营业收入456.7 亿元，同比-5.8%；归母净利润22.7 亿元，同比-31.0%。

    　　点评

    　　单季结转影响业绩，毛利率承压下行。三季度是行业结转淡季，公司结转量有所下滑；同时公司毛利率水平与行业下行趋势一致，2022 年前三季度毛利率24.48%，同比下降5.30pct；第三季度毛利率21.96%，同比下降2.87pct，毛利率绝对值仍处于行业较高水平。预计公司四季度结转提速，能保持业绩的稳定。

    　　销售表现逐步恢复，新开工顺势缩量。公司2022 年1-9 月实现签约金额3201 亿元同比-21.97%；7-9 月实现签约金额1099 亿元，同比-12.1%，其中9 月单月销售已同比转正；预计四季度销售持续恢复。在行业下行阶段，公司以销定产，1-9 月新开工面积1746 万方，同比-52.3%；稳健保交付，竣工面积2316 万方，同比-5.0%。

    　　聚焦深耕核心城市，错峰获取优质项目。公司2022 年1-9 月新拓展项目70个，总拿地金额1235 亿元/同比-23%，权益拿地金额792 亿元/同比-20%，居行业第3。投资聚焦，38 个核心城市拿地金额占比90%，其中上海、厦门、广州三城合计占比超45%。土储充足，截至三季度末，总土储建面（在建+待建）2.05 万方，保障公司持续稳健发展。

    　　债务结构稳定，融资渠道畅通。公司三道红线长期稳居绿档，2022 年1-9月，公开发行公司债、中期票据合计198 亿元；其中在房企融资困难的三季度发行58 亿元，且票面利率均在3.4%以下。

    　　投资建议

    　　我们认为公司业绩能保持稳定增长。维持盈利预测不变，2022-24 年归母净利润分别为301.8 亿元、345.3 亿元和410.8 亿元，同比增速为10.2%、14.4%和19.0%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为6.1x、5.3x 和4.5x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约