2022 年三季报业绩略低于我们预期

    公司公布1-3Q22 业绩：营业收入同比增长13%至1564 亿元，归母净利润同比下降4%至131 亿元，略低于我们预期，主要因3Q22 收入低于预期。

    龙头央企延续财务端优势。公司期内实现销售回笼2939 亿元，对应回笼率92%，期末净负债率、扣预负债率、现金短债比分别为73%、66.35%和1.94倍（1H22 末分别为64%、66.45%、1.41 倍）。公司第三季度完成4 笔公司债和1 笔中票的发行，合计融资38 亿元，加权平均票面利率仅2.9%；公司年初至今新增银行贷款平均成本低于4%，我们预计全年平均融资成本将延续下降趋势，龙头央企融资优势凸显。

    发展趋势

    单季度结算收入同比下降，不改全年收入盈利稳健增长态势。公司3Q22 结算收入同比下降6%至457 亿元，结算毛利率同比下降2.9ppt 至22.0%（1H22为25.5%），同时少数股东损益同比增长18%，致3Q22 盈利同比下滑31%，带动1-3Q22 结算毛利率降至24.5%，盈利同比下降4%至131 亿元。公司1-3Q22 竣工面积同比下降5%至2316 万平，已完成全年竣工计划的55%（过去三年前三季度平均竣工完成度为57%），我们预计公司四季度将积极完成竣工计划，带动全年收入实现近两成增长、盈利实现低个位数增长。

    销售端逆势更显韧性，全年料明显优于行业表现。公司1-3Q22 实现签约金额3201 亿元，同比下降22%（TOP30 平均-44%），其中9 月单月同比增长7%至384 亿元，为年内新高且实现单月转正；公司约八成销售额位于核心一二线城市。我们估算公司当前总可售货值超1.5 万亿元，其中一二线城市占比在七成以上，我们预计在充裕土储的支撑下，公司后续仍将保持随行就市和以销定产的供货策略并积极去化存货，全年有望实现优于行业平均水平的销售表现。

    积极把握拿地良机，优化土储盘面。在扎实财务盘面的支撑下公司补地积极，1-3Q22 新增土储总地价1235 亿元，同比下降14%，对应金额口径拿地强度39%（去年同期35%）、权益比例64%（主要因长三角合作项目数量多）。

    平均拿地均价同比增长144%达16017 元/平，为近十年最高水平，主要因公司新增项目有90%以上位于一二线核心城市和核心地段。我们预计公司未来仍将把握拿地窗口期补充优质地块，土储结构有望进一步优化。

    盈利预测与估值

    考虑到疫情对公司竣工交付的潜在影响，我们下调2022/2023 年盈利预测3%/6%至278/293 亿元，对应同比增速1%/5%。公司当前股价交易于6.6/6.3倍2022/2023 年市盈率，维持跑赢行业评级，下调目标价3.6%至22 元以反映盈利预测变动，对应9.5/9.0 倍2022/2023 年市盈率和44%的上行空间。

    风险

    行业景气度恢复速度慢于预期；结算规模及利润率低于预期。