事件

    保利发展(600048)发布2022 年三季报，主要内容如下：

    2022 年前三季度公司实现营业收入1564.37 亿元，同比增长12.99%，归母净利润130.94 亿元，同比下降3.61%；归母净利润率8.37%，同比下降1.44 个百分点，EPS 1.09 元。其中第三季度单季实现营业收入456.53 亿元，同比减少5.82%，归母净利润22.68 亿元，同比下降30.96%；归母净利润率4.97%，同比下降1.81 个百分点，EPS 0.19 元。

    核心观点

    业绩微幅调整，收入提升对冲毛利率下降。公司前三季度业绩微幅回落，归母净利润同比下降3.61%。公司报告期内业绩的正向因素主要包括：1）营业收入同比增长约12.99%，2）税金及附加从去年同期的80.50 亿元下降至62.76 亿元，3）管理费用从去年同期的32.97亿元减少至30.48 亿元，原因主要为薪酬支出下降等。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为24.51%，较去年同期下降5.32 个百分点，与行业下行趋势一致。

    销售额降幅收窄，排名进入前二。公司2022 年1-9 月销售额降幅相比1-6 月收窄，1-9 月实现销售额3201.00 亿元，同比下降21.97%（1-6 月为同比下降26.29%），签约面积1920.51 万平方米，同比下降24.50%（1-6 月为同比下降21.78%）。2022 年1-9 月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降28.6%和25.7%，公司销售降幅低于行业水平，销售额行业排名相比2021 年进步二名至第二位。

    拿地强度回升，聚焦核心城市。公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力，拿地强度相比去年同期提升3.62 个百分点。公司前三季度拓展项目70 个（去年同期113 个），新增容积率面积771 万平方米（去年同期2184 万平方米），拓展金额1235 亿元（去年同期1434 亿元），拿地均价1.60 万元/平方米（去年同期为0.66 万元/平方米）。上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦，报告期内38 个核心城市拓展金额占比为90%，同比提升15 个百分点。

    其中，公司前三季度土地拓展金额在上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过45%。

    销售回款率提升，保持财务高度健康。公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备，实现销售回笼2939 亿元，回笼率达到91.8%（同比提升2.3 个百分点），在手货币资金1303 亿元，占总资产比重为9%。

    公司“三道红线”保持绿档，债务期限结构合理，短期偿债压力可控。

    截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为66.35%、净负债率为73.02%、现金短债比为1.19。

    融资渠道顺畅，持续降低融资成本。公司融资渠道顺畅，第三季度内发行公司债33 亿元、中期票据5 亿元，平均融资成本仅3.02%。

    其中，公司8 月发行的3 年期中期票据票面利率均仅为2.75%，再创公司发行同类产品的历史最低利率。截至三季度末，公司有息负债规模为3639 亿元，上半年末综合融资成本约4.32%，较去年末下降14个基点。

    投资建议

    公司股东背景深厚，管理积极作为，今年拿地力度同比提升，拿地能级显著提高，维持“推荐”评级。考虑到行业销售下行及对公司的影响，我们调整公司盈利预测为2022-2024 年营业收入3134.36 亿元、3390.51 亿元、3605.74 亿元，归母净利润285.95 亿元、298.15 亿元、306.44 亿元，EPS 2.39 元、2.49 元、2.56 元，对应PE 为6.42 倍、6.15倍、5.99 倍。

    风险提示

    房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。