结算收入稳步增长，毛利率承压

    保利发展发布2022 年三季报，1-9 月公司实现营业收入1563.76 亿元，同比增长12.99%；实现归母净利润130.94 亿元，同比下降3.61%；实现销售回笼2939 亿元，回笼率达到91.8%；基本每股收益1.09 元，同比下降3.62%；销售毛利率24.51%，较2021Q3 下降5.32 个百分点；经营活动产生的现金流量净额-298.57亿元（2021Q3：-187.54 亿元）；合同负债金额4570 亿元，未来可结算资源充足。

    我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7 亿元， EPS 分别为2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应PE 估值分别为6.9、6.5、5.7 倍，维持“买入”评级。

    销售优于市场表现，拿地聚焦核心城市

    2022 年1-9 月公司实现签约面积1920.5 万方，同比下降24.5%；实现签约金额3201.0 亿元，同比下降22.0%。公司9 月单月实现签约金额383.95 亿元，同比增长6.6%，销售数据逐月向好，累计降幅持续缩窄。在行业整体销售依旧偏弱的市场环境下，公司保持较为积极的投资策略，1-9 月累计拓展项目70 个，新增计容建面771 万方，对应土地总价1235 亿元，拿地与销售金额比例为38.6%；一二线城市和核心38 城拿地占比均为90%左右，在上海、广州、厦门三城拿地金额占比超45%，拿地安全边界持续提升，未来项目去化确定性更高。1-9 月公司新开工面积1746 万方，同比减少52.3%；竣工面积2316 万方，同比减少5.0%；在建面积13926 万方，待开发面积6605 万方。

    融资渠道通畅，负债结构稳健

    公司1-9 月累计发行公司债券98 亿，中期票据100 亿，公开市场融资430.3 亿元，平均融资成本稳定在3%左右，同时已提交注册发行99 亿元公司债券及100 亿元债务融资工具的申请。截至2022Q3 公司资产负债率为77.91%，扣除预收账款后资产负债率为66.35%，负债结构保持稳定。

    风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。