事件

    保利发展12 月30 日公告，拟定增募资不超125 亿元（不超过8.2 亿股），其中公司实控人保利集团拟认购不低于1 亿元且不超过10 亿元。本次募集资金净额将全部用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14 个项目的开发投资及补充流动资金。

    投资要点

    非公开定增125 亿元补充优质项目流动性

    保利发展此次非公开定增资金量充足，主要用于公司位于核心一二线城市项目的开发投资需要，其中补充资金15 亿元，获得此次资金支持项目销售净利润约为6.7-10%。我们认为保利发展作为优质头部房企，定增通过概率和速度均有望超过行业竞对。如能够顺利发行，我们认为此次定增能够为公司打通股权融资渠道，继销售回款和国内银行贷款两个渠道公司有相对竞争优势外，股权融资落地将为公司资金面锦上添花。

    充分运用政策支持工具，优化资产负债表，厚积薄发我们认为，“第三只箭”融资支持政策出台后，公司积极筹备定增计划，推进股权融资落地，将有利于公司借助政策红利优化资产负债表，为2023 年市场转暖带来的发展机遇提前做好准备。2023 年我们认为房地产销售面对政策放松+疫情管理优化+收入和就业预期恢复，会有确定性较高的温和修复。在此趋势下，优质头部房企获得发展机遇更多，而优先调节资产负债表、降低负债率的头部房企有机会进一步实现扩表。

    投资建议：“买入”

    保利发展12 月股价经历回调，截至12 月30 日公司PB＜1。我们认为本轮周期中，地产行业头部优质房企PB＜1 即是良好进入时点，复盘历次周期，行业和企业基本面修复有望推动PB 持续走强。我们认为，公司行业龙头地位稳固，作为老牌央企，融资渠道通畅，综合实力强，能够更好地承接政策利好。我们预计公司2022-24 年EPS 为每股2.45 元、2.69 元、3.00 元，参考其他头部房企PE估值情况，给予公司2023 年8 倍PE 估值，对应目标价21.52 元，维持买入评级。

    风险提示：疫情感染扩散影响公司1 月销售额。