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    公司拟非公开发行不超过81914 万股（含），募集资金不超过125亿元（含），投入14 个项目的开发建设并补充流动资金。

    简评

    本次募集资金有助于做大公司的资产规模，提升公司的整体实力。公司拟非公开发行不超过81914 万股（含），募集资金不超过125 亿元（含），其中保利集团拟以现金方式认购不低于1 亿元且不超过10 亿元，发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日股票均价的80%和截至定价基准日最近一期末每股归母净资产值的较高者。募集资金中110 亿元投入14 个项目的开发建设，15 亿元补充流动资金，14 个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值628 亿元，净利润52 亿元，平均净利率8.3%，目前均已开工，预计2023 年年底将陆续进入结算。本次募集资金有助提高公司的资产规模，优化财务结构，并进一步有效扩大公司的业务规模，提高市场占有率，公司的可持续发展能力和盈利能力预计将显著增强。

    公司销售好于同业，11 月单月销售表现尤佳。公司前 11 月实现销售金额 4001 亿元，同比下降 19.7%，较上月收窄 1.4 个百分点。同期TOP10 房企销售下滑了35.6%，公司以其布局优势和品牌优势显著跑赢行业。从单月数据来看， 11 月实现销售金额370 亿元，仅同比下降 2.6%，已经接近于去年同期水平。

    公司保持较高的拿地强度，补货积极。公司前11 月拿地金额1540亿元，拿地强度38.5%，较2021 年全年拿地强度略有2 个百分点的下降，但是已经高于2020 年36.0%的水平。从按面积计的区域布局来看，60.3%位于一二线城市，39.7%位于三线城市，同时公司持续加仓长三角和珠三角区域，长三角占比31.9%，珠三角占比24.1%，合理的区域布局有助于保障公司未来销售的稳步增长。

    维持买入评级和24.70 元的目标价不变。我们预测公司2022~2024年EPS 为为2.47/2.66/2.92 元，我们看好公司作为地产央企龙头，兼具稳健性和成长潜力，参照可比公司估值，给予10x 的PE，对应目标价为24.70 元。

    风险提示：1）本次非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。2）业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会在年报业绩中体现。3）经营方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。