发布非公开发行预案，大股东保利集团支持发行。12 月30 日，保利发展披露2023 年度非公开发行A 股股票预案。公司拟非公开发行股票募集资金总额不超过人民币125 亿元。募资净额将全部用于14 个房地产开发项目及补充流动资金。本次发行对象包括公司在内的不超过35 名（含35 名）的特定对象，其中保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1 亿元且不超过 10 亿元。

    发布未来三年股东回报计划。公司2019-2022 年累计现金分红合计人民币254.66 亿元，占2019-2022 年合并报表中归属于上市公司股东的年均净利润的90.63%。公司同时发布2023-2025 年股东回报规划，公司采取现金、股票或者现金与股票相结合或法律、法规允许的其他方式分配利润。其中，公司2023 年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于25%；公司2024 年至2025 年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于20%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。

    融资有利巩固主业优势，优化资本机构。公告显示，本次非公开发行股票募集资金中110 亿元将用于建设广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14 个房地产开发项目，有助于公司进一步提升业务布局，为公司持续发展、积极参与市场竞争提供保障。募集资金中15 亿元将用于补充流动资金，将进一步优化公司资本结构，促进公司长期可持续健康发展。

    公司全年销售保持稳健。2022 年1-11 月，公司实现签约面积2408.09 万平方米，同比减少22.03%；实现签约金额4001.27 亿元，同比减少19.69%。

    单月看，公司2022 年11 月实现签约面积226.40 万平方米，同比减少0.10%；实现签约金额370.13 亿元，同比减少2.64%。

    投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司本次发行规模体量较大，有利于企业在当前融资环境逐步转好背景下，进一步巩固和增强核心竞争力。

    一旦发行成功，将有助于公司提升盈利能力，扩大市场份额，为公司持续发展奠定良好基础。我们预计公司2022-2023 年EPS 分别为2.24 元和2.34元。给予公司2023 年8-10 倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股18.72-23.4 元，维持“优于大市”评级。

    风险提示。1）疫情反复具有不确定性因素，对物业业务外拓开展有冲击；2）房地产行业新房总量增速具有缩量风险。