事件描述

    公司近日发布2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过35 名特定对象，发行不超过8.19 亿股（占当前总股本的6.84%），其中，保利集团拟以现金方式认购不低于人民币1 亿元且不超过10 亿元。本次募集资金总额不超过125 亿元，拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14 个房地产开发项目以及补充流动资金。

    事件评论

    再融资有助于优化资本结构，为逆势扩表和行业整合提供潜在资金支持。公司把握行业再融资放开机遇，非公开发行募集资金有助于优化资本结构，进一步增强综合资金实力；保利集团主动认购不低于1 亿元且不超过10 亿元，彰显了对于公司长期发展的支持与信心。截至目前保利集团直接及间接持有公司40.49%股份，尽管本次非公开发行或对其持股比例有一定稀释，但实控人地位不会改变。募资投向的14 个项目位于长三角、珠三角以及西安、大连等区域，总货值近628 亿元，主要为2021-2022 年间获取的优质地块，盈利性有保证（项目预估净利润合计约52 亿元，销售净利率处于6.7%-10.0%区间，均值8.3%）；项目当前均处在建状态，将在2023-2026 年左右陆续交付。虽然定增对于公司短期业绩贡献相对有限，但更值得期待的是，定增对于资本结构的明显优化，也进一步提高公司逆势扩表和行业整合的潜力，一旦市场需求端逐步企稳（尤其核心城市边际复苏），公司的扩张潜力将逐步兑现，优质头部央企市占率有望持续提升。

    销售排名跃升至行业第二，土地拓展更为聚焦，且拿地金额强度已不算低，总量土储仍相对充裕。参考克而瑞数据，公司2022 年全年实现销售金额4573 亿元（-15.1%），面积2753 万平（-17.5%），均价1.66 万元/平（+3.0%）；尽管销售规模随行业趋势下行，但受益于聚焦一二线核心城市布局与信用口碑优势，销售均价仍实现逆市上涨；公司12 月单月销售金额同比达+41.9%，全年销售金额排名从去年的第四名跃升至行业第二。公司把握投资机遇，重视拿地质量，前11 月新增计容建面964 万平（-59.8%），拿地总价1553亿元（-1.4%），楼面均价1.61 万元/平（+145.5%），尽管拿地面积偏少，但金额口径的拿地强度为38.8%（+7.2pct），已不算低。弱市背景下公司拿地更为聚焦核心城市（楼面均价大幅上行即是明证），地块去化率与利润率相对更有保障。公司土储仍相对充裕，截至三季度末，公司待开发面积可支撑1 年以上新开工，未售土储可支撑3 年以上销售。

    格局优化的长期胜出者，定增进一步提升扩表和整合潜力。在本轮行业加速格局优化过程中，公司竞争优势已在融资、土地和销售等层面充分显现，逆周期拿地彰显相对进取的经营导向，领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒，公司开发领域的龙头价值和竞争地位在本轮周期体现得淋漓尽致。格局优化与份额提升为公司的长期投资逻辑，再融资优化资本结构，为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持，一旦市场企稳，竞争优势有望加速兑现，不动产生态产业规模的持续扩大也打开远期盈利与估值空间。预计2022-2024 年归母净利279/284/301 亿元，对应PE 为6.5/6.4/6.0X，维持“买入”评级。

    风险提示

    1、非公开发行事项存在一定不确定性；

    2、结算节奏与结构存不确定性。