公司动态

    　　公司近况

    　　保利发展于12 月31 日晚间公告《2023 年度非公开发行A股股票预案》，拟向包括保利集团在内的不超过35 名的特定对象非公开发行不超过8.19 亿股募资不超过125 亿元，其中大股东保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1 亿元且不超过10 亿元。

    　　评论

    　　若本次定增若得以完成，有利于公司进一步优化资本结构、增进资金实力。

    　　公司拟将此次非公开发行募集的资金中的110 亿元用于建设位于广州、合肥、南京、西安、大连、莆田、中山的14 个房地产开发项目，此外剩余的15 亿元用于补充流动资金。我们认为此举有助于公司进一步提升业务布局、夯实主营业务，并优化公司资本结构、促进长期可持续健康发展。公司计划此次定增发行价格不低于定价基准日前20 个交易日交易均价的80%和截至定价基准日最近一期每股归母净资产较高者，尽管具体价格尚未确定，但我们预计实际定价将有利于公司资产价值的维护和兑现。

    　　稳步扩表彰显经营能力。2022 年1-11 月公司累计获取83 个项目，新增土储总金额1462 亿元，对应拿地强度37%，下半年投拓力度有明显提升（1-6月、7-11 月拿地强度分别为29%、45%）。同时，公司投资策略向核心高能级城市及核心区域聚焦（一二线城市拿地金额占比超八成），带动拿地均价同比上升131%至15174 元/平方米。分区域看，长三角、大湾区、海西为公司今年前三大重仓都市圈；分城市看，上海、厦门、广州、佛山、合肥为拿地金额Top5 城市。我们认为逆势稳健扩表的举措体现出公司较强的经营韧性，积极推进定增事项亦体现出公司较强的成长意愿和诉求，为后续规模和业绩增长提供保障。

    　　全年销售跌幅收窄至15%，排名上行至全国第二。2022 年公司实现销售金额4576 亿元（克而瑞口径），全年同比降幅收窄至15%（Top10/20 房企跌幅分别为33%/36%），销售排名上行至行业第二（2021 年排名第四）。公司12 月销售额同比增长56%至572 亿元（为自2021 下半年以来的新高），带动4Q销售同比增速转正至10%（1Q/2Q/3Q分别为-27%/-26%/-12%）。我们估算公司22 年末在手货值约1.5-1.6 万亿元，可覆盖2-3 年的开发销售。我们认为充裕的储备赋予公司较高的推货灵活性，2023 年有望延续跑赢行业的销售表现。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到定增尚未完成，维持2022/2023 年盈利预测不变，当前股价对应6.5倍/6.2 倍2022/2023 年市盈率。维持跑赢行业评级和公司目标价22.00 元，对应9.5/9.0 倍2022/2023 年市盈率和45%的上行空间。

    　　风险

    　　销售拿地质、量低于预期；非公开发行事项存在不确定性。