2022 年12 月30 日公司公告，2023 年度非公开发行 A 股股票预案。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过125 亿元，用于置换广州保利领秀海、西安保利天汇及大连保利城等15 个项目先行投入的资金，项目测算的销售净利率最低为广州保利锦上6.73%，最高为广州保利和悦滨江10.01%，销售净利率处于较高水平。我们认为125 亿元的资金补充至项目公司，能有效增加项目公司现金的流动性，减少项目公司的资金成本，加快项目的开工节奏。

    　　股权融资工具的使用，将有效优化公司资本结构。我们认为“第三支箭”政策鼓励房地产开发商，充分利用股权融资工具，适时优化资本负债结构，助力“保交楼”政策的落地，作为央企龙头保利发展若能定增成功，也将为民营企业使用股权融资工具起到示范作用，更多优质民营企业或将陆续定增。

    　　募集资金置换的现金流，或将用于2023 年优质土地的拓展。2022 年保利发展权益拿地金额为734 亿元，同比下降42.3%；权益拿地面积536 万㎡，同比下降65.7%。2023 年随着疫情及消费的好转，销售市场和土地市场或将逐渐企稳，我们预计在行业修复的背景下，公司或将在2023 年加大土地获取的力度。

    　　置换的125 亿元是2022 年权益拿地金额的17%，这笔资金或将用于土地拓展、提升市场份额，从而巩固公司的龙头地位。

    　　投资建议： 2022年公司的全口径销售金额为4573亿元，同比下降14.51%，而2022 年1-12 月百强全口径销售金额为72878.7 亿元，同比下降达42.3%，公司销售业绩仍处于行业较高水平。公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2022-2024 年营收分别达2905.65 亿元/3089.91 亿元/3275.64亿元，同比增长1.9%/6.3%/6.0%；2022-2024 年PE 倍数为6.2/5.5/5.4。维持“推荐”评级。

    　　风险提示：春节期间“保交楼”工作滞后；疫情多点散发影响返乡置业需求；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期