22 年业绩同比-33%、低于市场预期，轻装上阵、格局优化下未来可期。公司发布2022年度业绩快报，2022 年公司实现营业总收入2,811.1 亿元，同比-1.37%；营业利润346.8亿元，同比-30.18%；利润总额352.3 亿元，同比-29.58%；归母净利润183.0 亿元，同比-33.17%；扣非后归母净利润180.1 亿元，同比-32.86%；每股收益1.53 元/股，同比-33.17%。公司业绩低于市场预期，主要源于：房地产项目竣工结算有所放缓，项目结算毛利率、权益比率有所下滑；22 年公司营业利润率12.3%，同比-5.1pct；归母净利率6.5%，同比-3.1pct。截至22Q3 末，公司预收账款4,579 亿元，同比-0.6%，是2022 年总营收的1.63 倍，未来结算项目有保障。

    22 年销售额4,573 亿，同比-15%、跑赢行业，行业排名逆势升至第二。根据CRIC 数据，2022 年12 月，公司实现销售金额572 亿元，同比+56%；销售面积345 万平，同比+41%，单月销售规模位列行业第一；公司全年实现销售金额4,573 亿元，同比-15%；销售面积2,753 万平，同比-17%；同期50 家房企销售额累计同比-40%，公司销售明显优于行业均值。公司2022 年销售额全国排行第2 名，较21 年末继续提升2 名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司1-11 月累计拿地金额1,462 亿元，同比-7.2%；拿地面积964 万平，同比-59.8%；拿地/销售金额比37%、拿地/销售面积比40%，较2021 年全年分别提升2pct、下降42pct。截至22Q3 末，公司待开发面积6,605 万平、在建面积13,926 万平，土储规模充沛。

    三条红线稳居绿档，融资通畅，股权融资预案公布，助力规模更积极扩张。公司3Q22 实现现金回笼2,939 亿元，回笼率92%，同比提升2.3pct；货币资金1,303 亿元，同比-1.3%。

    截至22Q3 末，公司资产负债率为77.9%，剔预资产负债率为66.4%、净负债率73.0%、现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档；若定增足额落地后，三道红线指标有望继续优化，预计剔预后资产负债率将降至65.5%，净负债率将降至66.5%，现金短债比将提升至2.1倍，也为后续更积极经营奠定基础。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2022 年公司已成功发行公司债、中票、ABS 合计314 亿元，加权票面利率仅2.8%，融资优势明显。此外，公司公告2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟非公开发行股票数量不超过8.19 亿股（占发行前股本6.8%），募集资金总额不超过125 亿元。

    投资分析意见：业绩暂时低于预期，格局优化下未来可期，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。当前22 年业绩已经公布，考虑到竣工放缓、利润率回落，我们下调公司22-24 年归母净利润预测为183、219、263 亿元（原值275、289、315 亿元），现价对应22/23PE 为10.7/9.0 倍；短期业绩暂时低于预期，但中长期看行业供给侧改革下公司仍可充分享受格局优化带来的红利，继续维持目标价为25.0 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。