事件：

    　　1 月11 日，公司发布2022 年12 月销售数据。2022 年12 月，公司实现签约面积339.86 万平方米，同比+38.89%；实现签约金额571.74 亿元，同比+55.76%。2022 年1-12 月累计实现签约面积2747.95 万平方米，同比-17.55%；累计实现签约金额4573.01 亿元，同比-14.51%。

    　　点评：

    　　年末翘尾明显，累计销售收窄明显，全年排名升至第二。12 月公司签约面积、金额创年内新高，签约面积完成339.9 万平方米，同比+38.9%，签约金额完成571.7 亿元，同比+55.8%。2022 年1-12 月累计签约面积2748.0 万平方米，累计签约金额4573.0 亿元，累计销售金额排名升至行业第二，同比分别下降17.6%、14.5%，较上月分别收窄4.4 个百分点、5.2 个百分点，收窄明显；累计销售均价1.66 万元/平米，同比提升3.7%。

    　　保持拿地节奏，聚焦一二线城市。12 月公司新增8 宗住宅地块，拿地总金额151.2 亿元，拿地总建面90.1 万方，地价权益比例73.2%，本月拿地力度为26.4%。1-12 月公司累计拿地金额1613.4 亿元，累计拿地建面1053.8 万方，地价权益比67.1%，累计拿地力度为35.3%。22 年1 月至22 年12 月近12 个月拿地金额，一二线占比为83.7%，三四线占比为16.3%，拿地金额占比较高的城市有：上海（17.4%）、广州（11.1%）、南京（9.7%）、厦门（9.3%）、合肥（7.4%）。

    　　拟百亿定增，融资渠道畅通。12 月30 日公司计划非公开发行不超过8.19 亿股，募集资金125 亿元用于14 个项目并补充流动资金，为后续行业供给侧改革提升份额，提供有力支撑。12 月13 日，公司发行15 亿元公司债，票面利率仅为2.30%；12 月5 日，保利发展25 亿元中期票据完成发行，票面利率2.35%-2.8%。行业下行态势之下，公司融资优势凸显。公司前三季度实现回笼金额2939 亿元，回笼率为91.8%，位于行业高位，剔除预收账款资产负债率77.9%，净负债率66.4%，现金短债比1.9，均符合“三道红线”绿档企业标准。

    　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名升至行业第二；拿地保持力度，未来增长可期。年末发布定增预案，为公司发展蓄力。根据公司业绩预告，我们维持公司2022-2023 年EPS 为1.53 元、1.57 元，以2023 年1 月11 日收盘价计算，对应的PE 为10.7 倍和10.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。