核心观点

    2022 年公司实现总营收2811 亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183 亿元，同比下降33.0%，符合此前业绩快报的公告。营收利润双降的主要原因为：1）结转交付规模不及预期，营收下滑；2）低毛利项目进入结转期，2022 年毛利率为22.0%，相较上年下降4.8 个百分点；3）计提资产与信用减值12.8 亿，上年同期为0.6 亿；4）少数股东损益占比为32.1%，相较上年提高5.7个百分点。

    事件

    公司发布2022 年年报，实现总营收2811 亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183 亿元，同比下降33.0%。

    简评

    业绩增长符合预期。2022 年公司实现总营收2811 亿元，同比下降1.4%，实现归母净利润183 亿元，同比下降33.0%，符合此前业绩快报的公告。营收利润双降的主要原因为：1）结转交付规模不及预期，营收下滑；2）低毛利项目进入结转期，2022 年毛利率为22.0%，相较上年下降4.8 个百分点；3）计提资产与信用减值12.8 亿，上年同期为0.6 亿；4）少数股东损益占比为32.1%，相较上年提高5.7 个百分点。

    销售表现优于行业，拿地保持高强度。公司2022 年实现销售金额4573 亿元，同比下降15%，大幅优于百强房企平均42%的降幅。

    2023 年前2 月，公司实现销售额638 亿元，同比增长22%，复苏势头良好，且已位居百强房企第一名。公司持续积极补货，2022年拿地金额1613 亿元，拿地强度35.3%，较2021 年全年提升0.6个百分点，其中核心38 城拓展金额占比98%，保持合理区域布局。

    定增申请已获交易所受理，整体实力有望提升。2022 年公司发布定增预案，拟非公开发行不超过81914 万股（含），募集资金不超过125 亿元（含），其中110 亿元投入14 个项目的开发建设，15 亿元补充流动资金；14 个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值628 亿元，平均净利率8.3%，目前均已开工，预计2023 年年底将陆续进入结算。定增申请已获交易所受理，未来有望助力公司提高资产规模、优化财务结构，并帮助公司推进项目建设、提升市占率，公司整体实力有望进一步提升。

    维持买入评级和24.70 元的目标价不变。我们预测公司2023~2025 年EPS 为1.67/1.75/1.90 元（原预测2023~2024 年为1.69/1.86 元），我们看好公司作为央企地产龙头，兼具稳健性和成长潜力，在行业减量发展阶段，将抓住这一历史机遇快速发展，实现市占率的提高。公司基本面当前已至底部，凭借其充沛的结算资源、持续高位的拿地强度、丰厚的土地储备、优秀的营销能力、强大的资金实力，我们认为其在2023 年将会迎来业绩与销售的显著复苏，并进一步推动估值的提高，维持买入评级和24.70 元的目标价不变。

    风险提示：业绩方面，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致未来毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会继续在未来业绩中体现。2）经营方面，当前市场复苏的持续性仍有待检验。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）本次非公开发行已取得交易所受理，但后续流程仍存在不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。