保利发展2022 年业绩符合我们预期

    公司公布2022 年业绩：营业收入2811 亿元，同比下降1.4%，归母净利润183 亿元，同比下降33%，对应每股收益1.53 元，与业绩快报一致，符合市场及我们的预期。公司拟每10 股分红4.5 元，对应分红比例为29%（2021年25%）。公司业绩下降主要因低毛利项目集中结算，带动毛利率同比下降4.8ppt 至22.0%、合联营企业投资收益同比下降39%至35 亿元。

    融资成本创新低，龙头央企凸显财务优势。公司2022 年直接融资平均成本2.88%，综合融资成本3.92%，同比下降0.54ppt，创历史新低。公司期末扣预资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.6x 倍，稳居“绿档”，全年现金回笼率93.4%，资金管控及融资优势明显。

    发展趋势

    销售排名跻身行业首位，深耕优势有望持续保持。2022 年公司销售金额4573亿元，其中核心38 城占比86%，珠三角、长三角占比56%。公司坚定执行城市深耕策略，2022 年于26 个城市销售排名第一、51 个城市排名前三，分别较2021 年增加8、9 个。公司2023 年1-2 月实现销售额635 亿元，同比增长28%（克而瑞口径），总口径与权益口径销售额均已跻身行业首位。我们估算公司2022 年末总可售货值约1.5 万亿元，预计公司全年有望继续保持业内领先身位，重点布局城市销售排名有望继续提升。

    布局深耕核心38 城，土储质量有望进一步优化。公司2022 年新增土储面积1054 万平，同比下降61%，但平均楼面价同比增长124%至15304 元/平，主要因拿地城市能级和地块质量大幅提升，对应拿地强度35%，处于行业第一梯队。公司近年核心38 城货量储备保持在75%以上，住宅货量占比超80%。开年以来公司参与土地市场拍卖活跃，我们预计公司将恪守拿地纪律、2023 年拿地强度亦有望边际提升，带动土储质、量进一步优化。

    结算业绩轻装上阵，未来两年料恢复稳增态势。2022 年末公司合同负债4120亿元，较年初基本持平，为我们预测2023 年结算收入的1.3 倍。我们估算公司已售未结算项目毛利率平均水平约22%，尽管2022 年行业景气度承压致销售毛利率下降至约20%，但同时考虑到新增土储毛利率已恢复至约25%，我们认为公司后续结算毛利率将企稳。同时伴随行业景气复苏，公司进一步计提大额资产减值的概率不大，我们预计上述因素有望共同带动公司今明两年归母净利润实现5%左右的增长。

    盈利预测与估值

    维持公司2023/2024 年盈利预测不变。公司当前股价交易于9.0/8.5 倍2023/2024 年P/E 和0.8/0.8 倍2023/2024 年P/B。维持跑赢行业评级，公司市净率估值倍数再度跌至1 倍以下，我们认为当前位置估值性价比较高，考虑到公司后续销售、拿地或将优于行业平均，建议投资者把握布局时机。

    下调目标价8.4%至19.31 元（主要考虑到近期市场风险偏好下行），新目标价对应1.1 倍2023 年目标P/B，隐含34%的上行空间。

    风险

    行业景气度恢复速度弱于预期；新增土储质、量不及预期。