事件描述

    　　公司2022年实现营收2810亿元（-1.4%），归母净利183亿元（-33.0%），每股派发现金红利0.45元，分红比例29.4%（+4.0pct）。

    　　事件评论

    　　交付节奏、结构与毛利率下行等拖累短期业绩，后续展望仍旧稳健。疫情等因素一定程度拖累公司竣工交付节奏，2022年竣工3975万平（-5.1%），完成了年初目标的93%，结算面积同比-7.0%；结算均价有所修复（+5.8%至1.26万/平），最终结算收入同比仍小幅下降1.6%，公司营收也同比下滑1.4%。与行业趋势类似，2022年公司结算毛利率同比下降5.3pct至21.8%，对业绩形成较大拖累，此外，投资收益回落、结算项目权益比例下降、一定程度的减值计捉等对归母净利增速也有一定影响，最终公司实现归母净利183亿元（-33.0%）。但短期业绩波动主要反映周期因素，并不改中长期稳健趋势，2022年末公司预收对结算收入覆盖倍数达1.6X，2023年竣工目标4450万平（+12.0%），结算均价仍有上行空间，利润率下行压力也逐渐消化，后续业绩展望仍旧稳健。

    　　销售排名持续跃升，土地拓展更为聚焦，相对充裕的总量土储提供推盘潜力。公司2022年全年实现销售金额4573亿元（-14.5%），面积2842万平（-14.7%），均价1.61万元/平（+0.3%），其中 38 城销售贡献 86%，公司全年销售金额排名也成功跃升至行业第二（2023 年前两月销售金额排名已至行业第一），公司把掘投资机遇，重视拿地质量，2022年拿地金额1613亿元（-13.1%），拿地面积1054万平（-61.3%），楼面均价1.53万元平（+124.4%），金额口径下的拿地强度为35.3%（+0.6pct），弱市背景下公司拿地更为聚焦核心城市（楼面均价大幅上行即是明证），38城拓展金额占比98%，地块去化率与利润率相对更有保障。尽管公司2023年开工目标下降（2000万平，较2021年实际值-15.8%），但考虑公司充裕的优质土储（2022年末未售土储仍可支撑2.5年以上销售），以及本年度仍会积极拓展，公司供货具备潜力，预计销售仍有不错表现。

    　　再融资有助于优化资本结构，为逆势扩表和行业整合提供潜在资金支持。公司把握行业再融资放开机遇，非公开发行募集资金有助于优化资本结构，进一步增强综合资金实力；保利集团主动认购不低于1亿元且不超过10亿元，彰显了对于公司长期发展的支持与信心，虽然定增对于公司短期业绩贡献相对有限，但更值得期待的是，定增对于资本结构的明显优化，也进一步提高公司逆势扩表和行业整合的潜力，一旦市场需求端逐步企稳（尤其核心城市边际复苏），公司的扩张潜力将逐步兑现，优质头部央企市占率有望持续提升长期格局持续优化，央企龙头稳健前行。逆周期拿地彰显相对进取的经营导向，领先的信用优势更是多数房企无法逾越的坚实壁垒，公司竞争优势在本轮周期体现的淋漓尽致。短期业绩波动不影响长期价值，格局优化与份额提升为长期投资逻辑，再融资优化资本结构，为逆势扩张和行业整合提供进一步的潜在支持，多元业务打开估值空间。预计2023-2025年归母净利193/203/225亿元，对应PE为8.8/8.3/7.5X，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、毛利率何时触底存在一定不确定性；2、非公开发行事项存在一定不确定性，