事件：公司发布2022 年年报。2022 年，公司实现营业总收入2811 亿元，同比减少1.4%；归母净利润183.5 亿元，同比减少33.0%。

    　　点评：盈利随行业下滑，成本管控稳健，加强聚焦核心38 城，市占率稳步提升。

    　　盈利随行业下滑，成本管控稳健：22 年，公司实现营业总收入2811 亿元，同比减少1.4%，其中房地产销售结算收入2566 亿元，同比减少1.6%，主要因并表项目交付规模减少；综合毛利率为22.0%，其中房地产销售毛利率为21.8%，分别同比降低4.8pct、5.3pct，主要因低毛利项目集中结转，结算项目的平均土地成本和平均建安成本分别提升约30.4%、0.3%至0.50 万元/平、0.49 万元/平，项目毛利率降低主要因前期拿地成本提升，建安成本控制相对稳健；归母净利润183.5 亿元，同比减少33.0%，主要因结算项目毛利率降低导致表内毛利和投资收益减少，以及资产减值损失计提同比增加12.5 亿元。公司盈利水平跟随行业周期下行，但在建安成本及费用管控方面保持高效合理，随着公司积极拿地且行业拿地成本回归合理区间，公司业绩有望加速企稳回升。

    　　聚焦深耕核心城市，销售市占率稳步提升：22 年，公司实现销售额4573 亿元，同比减少14.5%，销售市占率逆势提升至3.4%；公司在26 个城市销售额排名第一，重点布局的38 城销售额贡献为86%，同比提升8pct，深耕效果显著。

    　　保持合理拿地强度，持续优化土储结构：22 年，公司新拿地总地价1613 亿元，新增土储建面1054 万平米，拿地销售比为35%；公司持续聚焦“核心城市+城市群”，于38 城拿地金额占比达98%，核心土储充裕，土储结构持续优化。

    　　直融比重提升，信用优势显著：22 年，公司“三道红线”指标保持绿档水平，保持财务稳健；新发行公司债及中票合计263 亿元，直接融资合计规模同比增长40.7%，提升低成本融资额度；有息负债规模为3813 亿元，同比增长12.7%，融资渠道畅通，其中，直接融资平均成本2.88%，带动综合融资成本同比降低0.54pct 至3.92%，信用优势显著，有效降低资金成本，助力利润率提升。

    　　盈利预测、估值与评级：考虑公司结算毛利率下滑等因素影响，我们下调公司23-24 年EPS 预测分别为1.79 元（下调9.0%）、2.07 元（下调2.6%）,新增公司25 年EPS 预测为2.21 元，当前股价对应23-25 年PE 估值为8.5 倍、7.3倍、6.8 倍。我们认为公司销售稳健，核心土储充裕，资金实力强劲，央企品牌美誉度高，信用优势显著，盈利能力于行业加速出清及低毛利项目加速结算后有望率先迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。

    　　风险提示：销售、拿地不及预期，项目结算不及预期，行业下行超预期等风险。