事件：公司近期发布2022 年年报，全年实现营业收入2810.2 亿元，同比-1.4%；实现归母净利润183.5 亿元，同比-33.0%。

    　　营收稳健增长，结转项目结构及行业波动冲击损益表。公司业绩下滑主要源于：低毛利项目集中结算，带来开发业务毛利率下滑5.3pct 至21.8%、投资收益同比下滑32.4%；计提资产减值损失11.6 亿元；以及结转合作项目增多带来少数股东损益占净利润的比例同比提升5.7pct。截至2022 年末，公司合同负债4120 亿，达全年营收的1.5 倍，可结算资源充足，未来随着新项目陆续结转，盈利水平有望逐步修复。

    　　销售领跑行业，聚焦核心城市持续优化投资节奏及结构。公司2022 年累计销售金额4573 亿元，同比下降15.1%，优于行业Top10 及百强整体水平，销售额排名高居行业第2，市占率提升至3.4%。拿地方面，公司坚持“聚焦+深耕”策略，全年累计新增项目91 个，拿地金额1613 亿元，全年投资强度35.3%，同比提升0.8pct。其中一线城市拿地金额占比达34%，长三角、珠三角区域拿地金额合计占比近8 成；下半年把握投资窗口期积极扩储，拿地金额占比62%；全年新增住宅货值占比同比提升8pct 至93%。高质量的拿地有力支撑公司2023 年销售持续向好，公司 Q1 累计销售额同比增长25.8%，排名升至行业第一，其中2、3 月单月销售额均同比增长30%以上。我们预计2023 年公司将延续“优供货-快回款-强拿地”的正向循环。

    　　财务稳健、融资优势凸显，生态业务有序推进。2022 年公司实现回笼金额 4271 亿元，回笼率维持93.4%高位，连续 5 年保持经营活动现金流为正，三道红线指标维持绿档。全年累计发行公司债+中票263 亿元，期末有息负债规模3813 亿元，综合融资成本同比下降54bp 至3.92%，融资优势凸显。生态业务方面，期末保利物业在管面积达5.76 亿平米，巩固非住业态优势，全年营收同比增长26.9%至136.9 亿元；年内公司与建行合作落地租赁住房基金，资产经营能力有望持续提升。

    　　维持买入评级，调整目标价至18.40 元。根据公司年报，我们小幅下调了公司营收增速并下调24 年开发业务毛利率，同时上调了营业税金率及销售费率，调整公司23-24 年EPS 预测值为1.67/1.77 元（原预测值为1.83/2.15 元）并引入25 年EPS 预测值为1.94 元。参考可比公司23 年平均估值为11X，对应目标价18.40 元。

    　　风险提示：房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。