投资要点

    业绩实现正增长，销售毛利率与2022年全年基本持平。2023 年一季度公司实现营业收入399.6 亿元，同比增长19.1%；实现归母净利润27.2 亿元，同比增长7.5%，扣非后同比增长6.8%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是销售毛利率有所下降：2023 年一季度销售毛利率21.9%，同比下降6.02个百分点，环比2022 年四季度已回升3.01 个百分点。

    销售规模稳坐第一，龙头地位稳固。2023 年一季度累计签约金额1141.3 亿元，累计销售金额保持行业第一，累计签约面积630.8 万平方米，累计金额、面积分别同比增长13.9%、25.8%。公司一季度月均来访量为历史同期高位；累计销售均价1.81 万元/平米，同比提升10.5%。克而瑞百强房企一季度累计销售金额同比增长3.1%，公司销售表现明显好于百强整体。

    受核心城市供地节奏影响，拿地力度有所回落。2023 年一季度公司拓展项目8 个，拓展容积率面积91.6 万平方米，拿地总金额185.1 亿元，同比下降45.7%，其中38 个核心城市拓展金额占比98%；拿地力度16.2%，同比下降21.4 个百分点；权益比例93.6%，同比提升25.9 个百分点。受核心城市供地节奏影响，拿地力度有所回落。近日上海第一批集中供地中，公司斩获两宗土地，成交价合计62.0 亿元。近12 个月拿地城市结构上，主要以长三角及大湾区的一二线城市为主，一二线金额占比为84.3%，三四线占比为15.7%，其中拿地金额占比较高的城市有：上海（19.3%）、广州（12.2%）、南京（11.0%）、佛山（7.2%）、合肥（6.8%）。一季度新开工面积198 万平方米，竣工面积516 万平方米。截至一季度期末，公司共有在建拟建项目674 个，在建面积11285 万平方米，待开发面积6398 万平方米。

    回笼率处于高位，三道红线稳居绿档。2023 年一季度公司实现销售回笼1033亿元，回笼率为91%。截至2022 年末，“三道红线”指标均符合绿档标准。

    国企背景优势明显，融资渠道畅通。2023 年一季度公司发行一般公司债15亿元，短期融资券50 亿元，融资成本介于2.26%-3.2%之间。同时，公司拟百亿定增，打开公司未来发展空间。

    投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元，以2023 年4 月21 日收盘价计算，对应的PE 为8.7 倍和8.4 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。