结转规模及结算权益比提升助力公司2023年上半年业绩平稳增长。2023年上半年公司实现总营业收入1370.3 亿元，同比增长23.7%；归母净利润122.2 亿元，同比增长12.7%；扣非后归母净利润117.3 亿元，同比增长15.5%。公司利润增速低于收入增速主要由于：（1）公司上半年毛利率同比下降4.3pct 至21.3%，税后毛利率同比下滑2.9pct 至18.3%；（2）投资净收益同比减少58.5%至10.3 亿元。此外，公司期间费用率同比减少0.8pct 至5.1%，少数股东损益同比减少30.6%至28.5 亿元。

    　　销售额排名提升至行业第一，城市深耕效果显著。公司2023 上半年实现销售签约额2368 亿元，同比增加12.7%；签约面积1383 万方，同比增加5.8%，销售额行业排名提升至第一，市场占有率提升0.4pct 至3.8%。

    　　公司城市深耕效果显著，38 个核心城市贡献销售达87%，同比提升8pct，长三角和粤港澳大湾区销售贡献约33%和24%。上半年公司在25 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三，6 个城市销售金额超百亿。上半年公司实现销售回笼2273 亿元，回笼率达到96%，同比提升1.1pct。

    　　拿地规模行业居前，核心38 城投资占比达99%。2023 年上半年公司新拓展了41 个项目，总地价709 亿元，同比增加17%；容积率面积385 万方，同比减少7%，拿地规模在行业内居前；金额口径拿地强度在29.9%，较去年提升1pct。公司坚持聚焦核心城市与城市群，上半年核心38 城拓展金额和面积占比分别达到99%和95%，较去年同期分别提升9pct 和21pct。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，收益率良好。

    　　融资成本持续降低，股权融资积极推进。截至2023 年中期，公司有息负债3564 亿元，较年初降低6.6pct。公司2022 年扣除预收账款后资产负债率65.3%，较年初下降3.2pct；净负债率63.1%，下降0.5pct；现金短债比1.38 倍，三道红线保持绿档。有息负债综合成本3.73%，较年初下降19pct，融资优势显著。此外，公司积极推进股权融资，于2022 年12 月发布2023 年度非公开发行A 股股票预案，拟向包括保利集团在内的不超过35 名特定对象发行不超过8.19 亿股，募集资金总额不超过125亿元，并于2023 年6 月获得获证监会同意注册批复。

    　　投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且公司在核心城市积极拿地，土储质量不断优化，我们认为公司未来有望保持销售规模、提升市占率、拿地毛利率修复，进而带动利润率进一步改善。我们预测公司2023/2024/2025 年营业收入为3209/3310/3323 亿元，归母净利润分别为192/210/225 亿元，对应摊薄EPS 为1.6/1.8/1.9 元/股，当前股价对应2023 年动态PE8.9x。维持“买入”评级。

    　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。