事件：公司近期发布2023 年半年报，上半年实现营业收入1369.8 亿元，同比+23.7%；实现归母净利润122.2 亿元，同比+12.7%。

    　　结转加快推动营收、利润稳健增长。上半年公司交付结转规模提升，带动23H1营收同比+23.7%，净利润同比+0.8%。利润增速低于营收增速，主要源于税前毛利率随行业大势下滑4.3pct 至21.3%（税后毛利率同比下降3.0pct 至18.3%），同时投资收益同比下滑58.5%。而得益于结算权益比提升，期内少数股东损益占净利润的比例同比下降8.6pct 至18.9%，带来归母净利润同比+12.7%。报告期末公司合同负债增至4417.7 亿元，达22 年营收的1.6 倍，可结算资源充足。

    　　销售领跑行业，投资聚焦核心城市强化深耕优势。根据克而瑞，公司1-8 月累计销售金额2990 亿元，同比逆势增长7.2%，优于行业Top10 及百强整体水平，销售额排名稳居行业第1。上半年6 个城市实现百亿销售额，25 个城市销售排名第一，深耕优势显著。拿地方面，根据公司公告，1-7 月累计新增项目49 个，拿地金额824亿元，投资强度较22 年全年小幅下降4.5pct 至30.8%，其中一线城市拿地金额升至35%。公司上半年新增项目税前成本利润率平均超过15%，其中住宅货值占比提升至95%，销售去化确定性强，未来进入结转序列后公司盈利水平有望逐步修复。

    　　强化现金流管理、巩固财务优势，多元业务经营服务能力持续提升。报告期内公司实现回笼金额2273 亿元，回笼率同比提升1.1pct 至96%高位，上半年经营性现金流净流入71 亿元。期末有息负债规模3564 亿元，较22 年末压降250 亿元；在手货币资金1486 亿元，现金短债比1.4，扣预资产负债率65.3%、净负债率63.1%，三道红线指标稳居绿档；综合融资成本较年初进一步下降19bp 至3.73%，持续巩固财务优势。多元业务方面， 期内保利物业营收及归母净利润分别同比增长10.7%/21.5%；酒店等资产经营类收入同比增长22%，经营服务能力持续提升。

    　　维持买入评级，调整目标价至20.04 元。根据公司半年报，我们小幅上调公司结转收入增速，下调房地产开发业务毛利率，并下调了少数股东损益占净利润的比例。调整公司23-25 年EPS 预测值为1.67/1.80/1.96 元（原预测值为1.67/1.77/1.94 元）。

    　　参考可比公司23 年平均估值为12X，对应目标价20.04 元。

    　　风险提示：房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。