事件

    　　2023 年10 月27 日保利发展披露2023 年三季报，前三季度实现营业收入1925.5 亿元，同比+23.1%；归母净利润132.9 亿元，同比+1.3%。单三季度实现营业收入555.3 亿元，同比+21.6%；归母净利润10.7 亿元，同比-52.8%。

    　　点评

    　　营收增加利润减少，结转毛利率水平仍承压：公司前三季度竣工面积2809 万方，同比+21.3%，支撑营收增长。而归母净利润累计同比增速较低，单季同比下滑，主要由于三季度结算高地价且限价项目，前三季度毛利率19.37%，较去年同期下滑5.11pct；单三季度毛利率14.69%，较去年同期下滑7.31pct。2024 年随着1H22以后获取的优质项目逐步结转，预计利润水平将有所提升。

    　　销售稳居行业第一，回款维持高效：公司前三季度签约金额3352亿元，同比+4.7%（行业平均-12.3%）；市场在一季度经历“小阳春”后，二、三季度延续下行，公司单三季度签约金额983 亿元，同比-10.5%；上海、广州、佛山、南京、北京销售贡献占比前五。

    　　公司一季度实现销售资金回笼3334 亿元，回笼率99%，保障经营性现金流持续健康。

    　　投资聚焦核心城市，维持合理拿地强度：公司前三季度拿地68 宗，总地价1082 亿元，同比-13.4%；前三季度拿地强度0.32，同比下降6.7pct；佛山、北京、上海、南京、成都拿地金额居前五。截至2023 年9 月底，公司共有项目729 个，总建面1.74 亿方，能保障未来持续发展。

    　　投资建议

    　　公司销售和投资表现稳健，预计全年业绩能够实现增长。考虑公司毛利率水平处于筑底阶段， 我们小幅下调盈利预测，预计2023-25 年归母净利润分别为197.0 亿元、243.5 亿元和283.4 亿元，同比增速分别为7.4%、23.6%和16.4%。公司股票现价对应PE估值为6.8x、5.5x、4.7x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧