事件：公司发布2023 年三季报。2023 年1-9 月实现营收1925.1 亿元，同比增长23.1%；归母净利润132.9 亿元，同比增长1.3%，业绩符合预期。

    　　业绩小幅增长，利润率短期承压。2023 年1-9 月公司营收同比增长23.1%而归母净利润同比增长仅1.3%的主要原因：（1）低毛利项目结转，导致公司2023 年1-9 月毛利率同比下降5.1pct 至19.4%；（2）2023 年1-9 月实现投资收益14.0 亿元，同比下降45.5%。公司加强费用管控，管理费用率为1.8%同比降低0.2pct。截至2023 年9 月末，公司合同负债4463.8 亿元，覆盖2022 年营收1.6 倍，为未来业绩释放奠定基础。

    　　销售稳定注重回款，拿地积极聚焦核心城市。公司2023 年1-9 月实现销售金额3351.5 亿元，同比增长4.7%，实现销售面积1918.6 万方，同比减少0.1%；公司注重现金回款，2023 年1-9 月实现销售回款3334 亿元，回笼率为99.5%。拿地方面，公司2023 年1-9 月实现拿地金额1082 亿元，同比下降12.4%；金额口径的投销比为32.3%，较2022 全年的35.3%下降3.0pct。

    　　公司投拓聚焦核心城市，38 个核心城市拿地金额占比高达99%。截至2023年9 月末，公司共有在建拟建项目729 个，在建面积11579 万方，待开发面积5855 万方，土储资源充沛。

    　　三道红线稳居绿档，财务优势显著。截至2023 年9 月末，公司在手货币资金为1426.7 亿元。三道红线维持绿档：净负债率62.9%，剔除预收账款资产负债率66.3%，现金短债比2.1。公司在手现金充裕，财务优势显著，随着四季度部分高能级城市土拍取消限价，我们认为公司有机会把握窗口期补充优质土储项目。

    　　盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。尽管三季度行业景气度有所下行，但我们预测四季度行业政策有望持续放松，叠加推盘力度加大的季节性因素，公司全年销售有望维持正增长。我们维持其2023/2024/2025 年归母净利润预测为205.6/234.9/266.2 亿元，对应的EPS 为1.72 元/1.96 元/2.22 元，对应PE 分别为6.5X/5.7X/5.1X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。