营收保持高增速，第三季度归母净利润受毛利率拖累增速回落。2023 年第三季度公司实现营业收入555.28 亿元，同比增长21.63%；实现归母净利润10.70亿元，同比下降52.84%。前三季度公司实现营业收入1925.06 亿元，同比增长23.10%；实现归母净利润132.93 亿元，同比增长1.33%，扣非后同比增长2.12%。前三季度公司新开工面积1070 万方，同比减少38.7%；竣工面积2809万方，同比增长21.3%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是毛利率有所下降：公司2023 年前三季度毛利率为19.4%，同比下降5.1 个百分点，其中第三季度毛利率为14.7%，同比下降7.3 个百分点。

    　　销售规模稳坐第一，龙头地位稳固。2023 年前三季度公司累计签约面积1918.59 万方，同比-0.10%；累计签约金额3351.53 亿元，同比+4.70%；累计销售均价1.75 万元/平米，同比+4.8%。根据克而瑞排行榜，公司前三季度累计销售金额位居行业第一，龙头地位稳固。

    　　保持拿地节奏，聚焦高能级城市。2023 年前三季度公司累计拿地金额1082.1亿元，累计拿地建面653.6 万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）81.9%，累计拿地力度为32.3%，其中38 个核心城市拓展金额占比99%。从近12 个月拿地情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为82.3%，三四线占比为17.7%。拿地金额占比前五的城市为：广州（15.0%）、佛山（11.7%）、南京（11.2%）、北京（8.1%）、苏州（6.6%）。截至三季度末，公司共有在建拟建项目729 个，在建面积11579 万方，待开发面积5855 万方，土储充足。

    　　销售回笼率保持行业高位，“三道红线”维持绿档。2023 年前三季度，实现销售回笼3334 亿元，回笼率为99%，销售回笼率长期保持行业较高水平。

    　　我们计算公司扣除预收款的资产负债率为66.27%、净负债率为62.85%，现金短债比为2.08，“三道红线”维持绿档水平。同时，公司向特定对象发行股票申请于6 月底获得证监会同意注册批复，募集资金125 亿元，拟投向14个普通住宅开发项目。

    　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增注册获证监会同意，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元的预测，以2023 年10 月27 日收盘价计算，对应的PE 为6.8 倍和6.6 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。