经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2023 年三季报。公司营收利润同比增长，销售龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3 亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72 元，当前股价对应PE 估值分别为5.5、4.6、4.0 倍，维持“买入”评级。

    　　营收利润保持增长，三季度结转项目毛利率下降2023 年前三季度，公司实现营业收入1925.06 亿元，归母净利润132.93 亿元，同比分别增长23.10%、1.33%。其中单独第三季度实现营业收入555.28 亿元，同比增长21.63%；归母净利润10.70 亿元，同比下降52.84%。净利润增幅大幅落后于收入增幅，主要因为本期结转项目毛利率下降。2023 年前三季度，公司整体结算毛利率19.4%，同比下降5.1 个百分点；结算净利率8.8%，同比下降3.3 个百分点；其中Q3 单季度结算毛利率14.7%，大幅低于中报21.3%的水平。

    　　签约金额稳中有升，拿地价格保持高位

    　　2023 年前三季度，公司实现签约金额3351.53 亿元，同比增长4.70%，签约面积1918.59 万平方米，同比减少0.10%；签约销售均价达1.75 万元/平米；新增容积率面积654 万平方米，总获取成本1082 亿元，平均楼面价1.65 万元/平米，其中38 个核心城市拓展金额占比99%。前三季度，公司新开工面积1070 万平方米，同比下降38.7%；竣工面积2809 万平方米，同比增长21.3%。截止2023Q3，公司合同负债4463.82 亿元，环比微增46.13 亿元，未来业绩储备保持稳定。

    　　负债结构优化，在手资金保持平稳

    　　截至三季度末，公司在手资金保持平稳，2023 年前三季度销售回笼3334 亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72 亿元，环比中期小幅下降4.0%；资产负债率为76.76%，较年初下降1.35 个百分点。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。