事件

    保利发展12 月11 日公告，公司拟回购股份及实控人拟增持公司股份。

    投资要点

    保利发展拟回购股份及实控人拟增持公司股份根据保利发展12 月11 日公告，公司拟以集中竞价的方式回购公司股份，回购总金额10（含）- 20（含）亿元。回购期限自董事会审议通过回购方案之日起不超过3 个月，此次回购占公司总股本约为0.55%-1.1%。此外，公司实际控制人保利集团计划于12 个月内，通过集中竞价交易方式增持，增持金额2.5（含）- 5（含）亿元。回购及增持价格均不超过15.19 元/股。

    维护股东权益，彰显发展信心

    最近一期保利集团增持上市公司股份发生在2021 年8 月，根据公司2021 年8月5 日公告，保利集团增持保利发展股份共计50 万股，约占公司总股本的0.0042%。同时公告，保利集团拟在增持之日起，未来6 个月内继续增持，累计增持比例0.0042%-2%。此外，8 月5 日，保利发展公告公司董事长刘平先生及10 位高级管理人自2021 年8 月4 日起6 个月内增持公司股份，增持金额800-1500 万元，价格不超过15.06 元/股。

    2023 年12 月保利集团再次拟增持保利发展股份，彰显股东及管理层对公司穿越周期的信心。截至2023 年9 月30 日，BPS 为16.31 元每股，此次公司回购股份及股东增持股份我们认为有利于维护公司价值及股东权益。

    行业销售金额TOP1，新增货值保持领先

    根据克尔瑞数据，1-11 月百强房企实现销售操盘金额5.0 万亿元，同比降低14.4%，年内累计销售降幅继续扩大；11 月单月TOP100 房企实现销售操盘金额3902 亿元，环比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍然较大。

    根据公司公告，2023 年1-11 月，公司实现签约面积2258 万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995 亿元，同比减少0.16%；根据克尔瑞销售榜单，公司位于全口径销售金额第1。单月销售额来看，2023 年11 月，公司实现签约面积160 万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312 亿元，同比减少15.61%。根据克尔瑞拿地榜单，2023 年1-11 月公司新增货值约1832 亿元，位于行业TOP3，新增货值行业领先。

    我们认为房地产市场2023Q4 基本面仍未见明显拐点，保利发展销售表现好于行业平均水平，而股东保利集团在此时间点增持公司股份值得关注。

    投资建议

    我们认为，公司龙头地位稳固，综合实力强劲，具备穿越行业周期的能力。我们预计公司2023-25 年EPS 为每股1.66 元、1.85 元、2.13 元，参考其他头部房企PE 估值情况，给予公司2023 年12 倍PE 估值，对应目标价19.92 元，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策放松效果不及预期，销售超预期下滑。