事件：12 月12 日，保利发展发布A 股回购方案与实控人增持计划公告。

    　　回购方案维护公司价值及股东权益。公告显示，鉴于保利发展目前股票收盘价格低于最近一期每股净资产，为维护公司价值和股东权益，公司拟以自有资金通过集中竞价交易方式回购公司A 股股份。本次回购资金总额将不低于人民币10 亿元（含）但不超过人民币20 亿元（含），回购价格不超过15.19元/股。预计本次回购完成后，公司无限售条件流通股将相应减少65832785股至131665570 股，转为公司库存股，但公司总股本不会发生变化。

    　　实控人增持计划充分体现股东信心。公告显示，保利发展实际控制人保利集团有计划在未来12 个月内，通过集中竞价交易方式增持公司A 股股份，增持金额不低于人民币2.5 亿元，但不超过人民币5 亿元，增持价格不超过15.19元/股，资金来源为保利集团自有或自筹资金。复盘过往，保利发展历史上曾4 次（2008/9/9、2014/2/26、2015/8/28、2021/8/5）在股价底部发布实控人保利集团对公司的增持计划，充分体现了股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

    　　23 年前三季度营收利润实现双增，销售规模稳居行业第一。2023 年1-9 月，公司实现营业收入1925.06 亿元，同比+23.10%；归母净利润132.93 亿元，同比+1.33%，毛利率为19.39%。根据公司最新披露的销售情况，公司2023年1-11 月实现签约金额3995.04 亿元，同比-0.16%，签约面积2257.59 万平方米，同比-6.25%，销售规模稳居行业第一。投资方面，公司持续在核心城市发力，23 年1-9 月新增容积率面积654 万平方米，总获取成本1082 亿元，其中38 个核心城市拓展金额占比99%。

    　　定增工作有序推进。公司于22 年12 月30 日发布非公开发行A 股股票预案并于23 年6 月28 日获得证监会批复同意，本次募集资金总额不超过人民币125 亿元，募资净额将全部用于14 个房地产开发项目及补充流动资金。我们预计公司后续将有序推进融资工作。

    　　投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，定增工作有序推进，结合本次发布回购和增持计划所体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司2023 年EPS 为人民币1.72 元，10-12 倍PE 估值，对应市值区间为2062-2475 亿元，对应合理价值区间为每股17.23-20.68 元。

    　　风险提示：市场修复不及预期。