经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2023 年12 月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们下调盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为210.2、245.9、279.4 亿元（原值为237.4、284.2、325.3 亿元），EPS 分别为1.76、2.05、2.33 元，当前股价对应PE 估值分别为5.2、4.4、3.9 倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。

    　　单月销售数据同比承压，销售龙头地位稳固

    　　2023 年12 月，公司实现签约面积128.5 万方，同比下降62.2%；实现签约金额227.3 亿元，同比下降60.2%（11 月同比下降15.6%），环比下降27.2%，是公司自2016 年以来销售金额最低的12 月。2023 年1-12 月，公司实现签约面积2386.1万方，同比下降13.2%；实现签约金额4222.4 亿元，同比下降7.7%，销售规模有所收缩，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。

    　　单月新增拿地20 宗，投资强度维持高位

    　　公司12 月在北京、广州等核心城市拿地20 宗，总建面269.3 万方，对应土地款329.7 亿元，拿地金额权益比83.2%，单月拿地强度达145.0%。公司1-12 月拿地总建面1074.6 万方，对应总土地款1631.9 亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为34.9%、59.6%、5.6%，拿地/销售价格达0.86，土储结构持续优化。

    　　融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心

    　　截至2023 年三季度末，公司货币资金余额1426.72 亿元，11 月公司两期共100亿元中期票据获准注册，融资渠道保持畅通。12 月公司计划回购公司股份不超过20 亿元且不低于10 亿元，截至12 月29 日累计回购支付资金达2.5 亿元；同时12 月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过5 亿元且不低于2.5 亿元，截至12 月22 日累计增持1.0 亿元，充分彰显公司对未来经营和发展的信心。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。