投资要点

    事件：公司发布2023 年业绩快报。2023 年实现营收3471.5 亿元，同比增长23.5%；实现归母净利润120.4 亿元，同比下降34.4%，业绩略低于我们预期。

    营收稳健增长，业绩短期承压。2023 年公司营收同比增长23.5%而归母净利润同比下降34.4%的主要原因：（1）受近两年来房价下行影响，公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备；（2）低毛利率项目结转导致结算毛利率同比下降。我们认为2023 年的结算毛利率有望成为此轮周期的阶段性底部，预计2024 年结算毛利率大概率将触底回升。同时，若2024 年全国房价企稳，公司2024 年的减值压力预计也将明显减小，推动2024 年业绩修复。

    销售稳定，投拓积极，投销比维持高位。公司2023 年实现销售金额4222.4亿元，同比减少7.7%，实现销售面积2386.1 万方，同比减少13.2%。

    根据克而瑞数据，公司2023 年销售金额位列全行业第一。拿地方面，公司2023 年实现拿地金额1633.0 亿元，逆势同比增长1.2%；金额口径的投销比为38.7%，较2022 全年的35.3%提升3.4pct。

    实控人增持彰显信心，提高分红比例回馈股东。截至2024 年1 月19日，公司实控人保利集团根据增持计划已累计增持1540 万股，占公司总股本的0.13%，累计增持金额1.48 亿元，已达到增持计划金额下限2.50 亿元的59.25%，彰显了实控人对公司未来长期发展的信心。另外根据公告，公司计划2023-2025 年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%，并且在公司股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价，保障股东的合理投资回报。

    盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，销售稳健投拓积极。

    我们预计2024 年公司结算毛利率有望触底回升，减值规模有望同比减少，带动业绩修复。根据公司的业绩快报，我们将2023/2024/2025 年的归母净利润预测从205.6/234.9/266.2 亿元下调至120.4/145.1/170.7 亿元，对应的EPS 为1.01 元/1.21 元/1.43 元，对应PE 分别为8.8X/7.3X/6.2X，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。