2024 年1 月19 日保利发展披露2023 年业绩快报，全年实现营业收入3471.5 亿元，同比+23.5%；归母净利润120.4 亿元，同比-34.4%。单四季度实现营业收入1545.9 亿元，同比+24.0%；归母净利润-12.6 亿元，同比-123.9%。

    毛利率承压&计提减值，公司归母净利润下滑：四季度为房地产项目集中竣工交付期，四季度交付结转规模的提升带动公司全年营业收入的同比增长。而归母净利润全年累计同比下滑，单季净亏损，主要由于：①房地产市场整体下滑，项目结转毛利率下降；②结合当前市场情况，对部分项目进行减值计提。

    销售规模行业第一，投资聚焦、权益比例提升：公司2023 年全年签约销售金额4222 亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.62%（2021、2022 年分别为2.94%、3.43%）。公司2023 年全年拿地103 宗，权益地价1359 亿元，同比+25.63%；总地价1632 亿元，同比+1.15%；权益比提升至83%（2022 年为67%）；总拿地强度0.39（2022 年为0.35）。拿地主要位于38 个核心城市，重点在北京、上海、成都、佛山、南京等城市获取优质项目。

    发布未来三年股东回报规划，提高分红比例至40%：公司发布2023-2025 年股东回报规划，提出原则上每年进行一次现金分红，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40% ， 而公司在2020-2022 年的现金分红比例平均为28.3%；若2023 年分红比例为40%，即每股分红0.4 元，对应当前股价股息率为4.5%。同时规划中提出在公司股价持续低于每股净资产时，将采取增持、回购等措施稳定股价。2023 年12 月，公司公告将在3 个月内回购股份，金额在10-20 亿元；保利集团计划12 个月内增持公司股份，金额在2.5-5 亿元，对稳定市场信心有积极作用。

    受毛利率下降和资产计提减值影响，公司当期业绩下滑，2024 年随着1H22 以后获取的优质项目结转，预计利润水平将有所提升。

    我们调整公司盈利预测，预计2023-25 年归母净利润分别为120.4亿元、144.3 亿元和173.0 亿元，同比增速分别为-34.4%、19.8%和19.9%。公司股票现价对应PE 估值为8.8x、7.4x、6.1x，维持“买入”评级。

    政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧