经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

    保利发展发布2023 年度业绩快报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们下调盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为120.4、141.1、180.4 亿元（原值为210.2、245.9、279.4 亿元），EPS 分别为1.01、1.18、1.51 元，当前股价对应PE 估值分别为9.0、7.7、6.0 倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。

    　　项目结转毛利率承压，营收增长利润下降

    　　根据业绩快报，2023 年公司实现营业总收入3471.47 亿元，同比增长23.49%；实现归母净利润120.37 亿元，同比下降34.42%；基本每股收益1.01 元，加权平均净资产收益率下降3.06 个百分点至6.12%。公司营业总收入增长主要源于房地产项目结转规模提升，利润下降主要源于项目结转毛利率下降，同时在销售市场下行期拟对部分项目计提资产减值准备所致。

    　　销售龙头地位稳固，投资强度维持高位

    　　2023 年1-12 月，公司实现签约面积2386.1 万方，同比下降13.2%；实现签约金额4222.4 亿元，同比下降7.7%，销售规模有所收缩，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。公司1-12 月拿地总建面1074.6 万方，对应总土地款1631.9 亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线拿地金额占比分别为34.9%、59.6%。

    　　现金分红比例提升至40%

    　　根据2023-2025 年股东回报规划，公司原则上每年进行一次现金分红利润分配，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，而公司2021-2022 年现金分红比例分别为25.35%和29.36%，2024-2025 年分红率相比2022 年底股东回报规划提高1 倍。同时公司提出股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实控人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。