摘要：3 月6-13 日，保利发展发布2024 年2 月经营简报、增持计划进展公告、回购股份实施结果暨股份变动、发行公司债券预案公告。
销售数据虽然承压，但行业龙头地位稳固，销售位居行业第一。2024 年2 月，公司实现销售面积94.8 万平，同比减少53.4%，同比降幅较上月扩大了18 个百分点；实现销售金额156.2 亿元，同比减少54.4%，同比降幅较上月扩大了23.2 个百分点，销售金额绝对值处于2017 年8 月以来的最低水平。2024 年1-2 月，公司累计销售面积213.6 万平，同比减少44.9%；累计销售金额359.5亿元，同比减少43.7%，销售规模虽然明显收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一，降幅也显著小于百强房企整体水平（-50.5%）；销售均价16832 元/平，同比增长2.1%。
2023 年全年公司实现销售金额4222.4 亿元，同比下降7.7%；销售面积2368.1 万平，同比下降13.2%；销售均价17696 元/平，同比增长6.3%。
2 月投资聚焦二线城市，拿地权益比例持续提升。公司1 月未拿地，2 月在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地3 宗，总建面49.9 万平，同比增长2.3%；拿地金额37.5 亿元，同比下降67.8%；权益拿地金额33.9 亿元，拿地权益比例90.5%，拿地权益比例持续提升；受土储结构影响，楼面均价7512 元/平，同比下降68.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）10.4%，同比下降7.8 个百分点。2023 年全年公司拿地103 宗，总建面1074.6 万平，同比增长2.0%；拿地金额1631.9 亿元，同比增长1.1%；权益拿地金额1359.1 亿元，权益拿地比例83.3%，较2022 年大幅提升了16.2 个百分点；楼面均价15187 元/平，同比下降0.8%；拿地强度38.6%，同比下降1.7 个百分点。
公司融资渠道畅通，回购+增持彰显对未来发展的信心。1）发行债券：公司2024 年1-2 月成功发行公开市场债券109.8 亿元，平均票面利率2.2%，包括50 亿元短期融资券、25 亿元中票、15亿元公司债和19.8 亿元的ABS。2024 年3 月8 日发行一般中期票据19 亿元，票面利率2.78%；3 月13 日发布发行公司债券预案公告，计划发行公司债券不超过100 亿元，期限不超过10 年。2）回购：2023 年12 月13 日公司计划回购公司股份不超过20 亿元且不低于10 亿元，回购价格不超过15.19 元/股，截至2024 年3 月7 日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05 亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53 元/股，支付资金总额10.0 亿元，已经达到回购方案计划金额下限。3）增持：基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，公司股东保利集团计划自2023 年12 月12 日起12 个月内通过集中竞价交易方式增持公司A 股股份，增持总金额不低于2.5亿元、不超过5 亿元。截至2024 年3 月6 日，保利集团已累计增持公司股份2678 万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5 亿元，已达到增持计划金额的下限，增持实施后，公司实际控制人保利集团及其一致行动人的持股比例从原来的40.49%提升至40.71%。
公司2023 年营收稳步增长，受毛利率下滑、资产减值影响利润下滑。根据公司发布的2023 年业绩快报，公司2023 年实现营业总收入3471.5 亿元，同比增长23.5%，主要得益于房地产项目交付结转规模提升；归母净利润120.4 亿元，同比下降34.4%，主要是因为项目结转毛利率下降以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。根据公司2023-2025 年股东回报计划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023-2025 年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。
投资建议与盈利预测：
我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。根据公司发布的2023 年业绩快报，同时考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2023-2025年盈利预测。我们预计公司2023-2025 年营业收入分别为3468 / 3657 / 3980 亿元，同比增速分别为23%/ 6% / 9%；归母净利润分别为120 / 124 / 133 亿元，同比增速分别为-34% / 3% / 7%；对应EPS 分别为1.01 / 1.04/ 1.11 元。当前股价对应的PE 分别为9.7X / 9.4X / 8.8X。不过，考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。
评级面临的主要风险：
销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。