事件

    　　2024 年4 月22 日保利发展发布2023 年年报，全年实现营业收入3468.3 亿元，同比+23.4%；归母净利润120.7 亿元，同比-34.1%。

    　　拟每10 股分红4.10 元，分红比例42.4%，股息率约5.1%。

    　　点评

    　　公司当期业绩下滑，主因毛利率承压&资产减值：公司2023 年竣工和结转规模带动收入增长。而归母净利润全年累计同比下滑，主要由于：①房地产市场整体下滑，2023 年结转毛利率16.01%，同比下降5.98pct；②结合当前市场情况，对存货项目和长期股权投资进行减值计提，合计50.45 亿元，同比多计提38.89 亿元。

    　　销售规模领先市场，加快回笼、盘活资金：公司2023 年全年签约销售金额4222 亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.6%，同比提升0.2pct。深耕效果凸显，核心38 城销售贡献近9 成，同比提升2pct，珠三角、长三角销售贡献分别超1100 亿元和1400 亿元。抢销售、去库存，2023年全年回笼资金4304 亿元，销售回笼率102%，当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。

    　　投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司2023 年拓展项目103个，总地价1632 亿元，权益地价1359 亿元，同比+26%，拿地权益比83%，同比提升16pct；拓展金额99%位于核心38 城，住宅业态货值占比95%。截至2023 年末，公司土储建面7790 万方，其中存量项目6608 万方，占比85%，同比下降8pct；核心38 城土储建面占比7 成，同比提升2.4pct。

    　　资产负债结构持续优化，融资成本不断降低：公司2023 年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为67.1%、净负债率为61.2%、现金短债比为1.28；短期有息负债737 亿元，占比20.82%，同比下降0.46pct；融资成本持续下降至3.56%，同比下降36bp。

    　　投资建议

    　　公司当期业绩下滑，未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，随着2024 年优质项目逐步结转，业绩有望回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2024/2025 年归母净利润至127.5 和138.7 亿元（原为144.3/173.0 亿元），新增2026 年归母净利润预测151.7 亿元，同比增速分别为5.6%、8.8%和9.3%。公司股票现价对应PE 估值为7.6/7.0/6.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。