经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

    保利发展发布2024 年一季报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。

    　　我们维持盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS 分别为1.10、1.19、1.27 元，当前股价对应PE 估值分别为8.4、7.8、7.3 倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。

    　　营收保持增长，结转毛利率及权益比拖累归母净利润公司2024Q1 实现营业收入497.5 亿元，同比增长24.5%；实现净利润39.8 亿元，同比增长0.4%；实现归母净利润22.2 亿元，同比下降18.3%；实现经营性净现金流-333.1 亿元，基本每股收益0.19 元，销售毛利率和净利率分别为18.64%和8.01%，同比下降3.23 和1.92pct。公司营业总收入增长主要由于项目结转规模提升，利润下降主要由于结转毛利率和权益比例下降。

    　　销售维持行业榜首，一季度拿地强度偏低

    　　公司2024Q1 签约面积和金额分别为366.9 万方和629.8 亿元，同比分别下降41.8%和44.8%，行业龙头地位稳固；实现销售回款576.5 亿元，综合回笼率为91.53%。公司2024Q1 在西安、天津和太原获取4 宗宅地，计容建面59.3 万方，拿地总价50.3 亿元，拿地强度8.0%，权益比93%；2023 年拿地总价1632 亿元，拿地强度38.7%，权益比83%，新增项目税前成本利润率平均超15%，盈利确定性较强。公司2024Q1 开竣工面积分别同比增长42.9%和5.0%，截至2024Q1 在建和待开发面积为8150 和5758 万方。

    　　资产负债率持续压降，公开市场融资利率顺畅截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5 亿元，总资产和归母净资产分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023 年末下降0.66 个百分点。

    　　截至2023 年末公司有息债务余额3543 亿元，综合融资成本下降36BP 至3.56%，年内新增融资1371 亿元，综合成本3.14%。公司2024Q1 新增公开债券融资207.8亿元，包括54 亿元公司债，票面利率2.9%-3.2%，持续保持低位。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。