核心观点

    　　公司拟以以广州保利中心项目、佛山保利水城项目为标的资产发行商业不动产REITs，此举有利于公司拓宽融资渠道，持有物业价值有望重估。截至2024 年底公司持有开业的租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目534 万方，全年收入约40 亿元，参考已上市的产业园和消费基础设施公募REITs 可供分配金额占收入比例和年化派息率，估算公司持有商业物业重估价值约为590 亿元，约为当前市值的72%。

    　　事件

    　　公司公告拟以以广州保利中心项目、佛山保利水城项目为标的资产发行商业不动产REITs ，并认购不低于20%的商业不动产REITs 发售份额。

    　　简评

    　　拟发行商业不动产REITs，盘活存量资产。2025 年年底，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，将综合体、零售、办公楼、酒店等商业不动产纳入公募REITs 范围。公司响应政策号召，拟以取广州保利中心项目（写字楼）、佛山保利水城项目（购物中心）为标的资产发行商业不动产REITs，此举有利于公司拓宽融资渠道，盘活存量资产。

    　　持有商业物业价值有望重估。根据公司公告，截至2024 年底公司持有开业的租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目534 万方，全年收入约40 亿元。参考已上市的产业园和消费基础设施公募REITs 在2025 年可供分配金额约为收入的66%，按此计算公司持有物业每年对应可供分配金额约为26 亿元，当前产业园和消费REITs 平均年化派息率约为4.4%，由此估算公司持有物业价值约为590 亿元，较同期公司投资性房地产账面价值高65%左右，约为当前市值的72%，公司持有商业物业价值有望重估。

    　　维持盈利预测和买入评级不变。我们维持公司2025-2027 年公司EPS 分别为0.09/0.15/0.21 元。公司龙头地位稳固，保持拿地强度，积极补充高质量土地，虽短期业绩承压，但未来随着资源结构持续优化和持有物业价值重估，公司盈利能力及估值均有望修复，当前PB仅为0.41X。维持买入评级不变。

    　　风险分析

    　　1、公司销售结转可能不及预期。当前房地产市场仍处于筑底阶段，如公司布局的城市基本面出现超预期恶化，公司房地产项目销售可能不及预期；公司当前可结转资源充沛，若部分城市存在延期交付的状况，公司结转可能不及预期，从而影响公司业绩表现。

    　　2、存货存在减值风险。当前房地产市场仍处于筑底阶段，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，存货仍存在减值压力，可能影响公司业绩表现。

    　　3、房地产行业政策超预期收紧。如行业政策出现超预期收紧，可能影响公司销售恢复进度。

    　　4、发行商业不动产REITs 尚需获得上海证券交易所、中国证券监督管理委会审核与批准，项目申报工作存在不确定性风险。