本报告导读：

    　　1 月27 日，公司审议通过了《关于开展商业不动产REITs 申报发行工作及相关授权事项的议案》，这将进一步构筑公司不动产经营能力，增强可持续发展能力。

    　　投资要点：

    　　维持“增持” 评级。1月 27 日，公司审议通过了《关于开展商业不动产REITs 申报发行工作及相关授权事项的议案》。我们认为，这将进一步构筑公司不动产经营能力，优化资本结构，增强可持续发展能力。我们预计25 年EPS 为0.09 元和BPS 为16.59 元，参考PB估值，预测给予0.6 倍PB，目标价9.95 元，维持“增持”评级。

    　　商业不动产REITs 方案如下：

    　　（一）入池标的资产：公司选取广州保利中心项目、佛山保利水城项目为标的资产发行商业不动产REITs。广州保利中心项目是广州市天河区珠江新城写字楼项目，由公司全资子公司广州瑞咨持有；佛山保利水城项目是佛山市金融CBD 购物中心项目，由公司全资子公司佛山保城（广州瑞咨与佛山保城合称“项目公司”）持有。

    　　（二）主要流程：1.公司拟将上述入池标的资产向上交所、中国证监会提交申请及注册，获得批复后由公募基金管理人会同财务顾问进行发售。2.公司拟认购不低于20%的商业不动产REITs 发售份额。

    　　3.由资产支持证券管理人设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券以便商业不动产REITs 全额认购。4.公司向专项计划转让上述项目公司100%的股权。5.公司担任运营管理统筹机构。

    　　（三）基金产品要素：1、封闭式运作。2、基金募集规模参考入池标的资产评估结果，最终根据询价发行结果确定。3、基金期限以获批发行文件为准。4、公司将参与商业不动产REITs 份额战略配售，认购比例合计不低于基金份额发售总量的20%，其中发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60 个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36 个月。5、专业机构投资者可以参与基金份额战略配售，其持有期限自上市之日起不少于12 个月。6、其他基金份额通过场内发售、场外认购。7、商业不动产REITs 每年至少进行收益分配1 次，每次收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。8、基金上市交易场所为上海证券交易所，发行商业不动产REITs 助力公司拓宽融资渠道，实现可持续发展。

    　　我们认为，公司积极把握多层次资本市场发展机遇，利用创新型融资工具优化资源配置，有利于公司拓宽融资渠道，有效盘活存量资产，推动公司资产运营提质增效和可持续发展。

    　　风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。