京内销售结算放慢致季报低于预期,北京储备

    价值飙升,多元化布局推进

    2015 年 1-9 月,公司主营业务收入 39.9 亿元,同比减少 13.78%;实现净利润 2.42 亿元,同比减少 28.95%,每股收益 0.18 元。由于地产结算较少,3季度单季营收 10.68 亿元,亏损 6,642 万元,低于预期;我们下调了 2015 年每股收益预测至 0.56 元,但维持 16-17 年 0.75 和 0.87 的预测不变。公司北京地产未结储备 64 万平米,随北京房地价飙升大幅增值,未来盈利能力可观;同时公司坚定转型新能源,积极推进产业链上布局,我们重申买入建议。

    支撑评级的要点

    三季度结算量偏低,单季亏损。前三季度39.9亿元营业收入中,地产约贡献19亿元,漆包线21亿元;前三季累计结算面积18.2万平米,累计结算约 19亿,由于3季度仅结算地产销售面积3.44万平米(约4亿元),且结算项目基本为京外项目,利润率偏低,费用率上升,导致单季度出现0.66亿元的亏损。三季末预收账款31亿元,较年初增加5.2亿元,已锁定今年全年预测地产收入。

    前9月京内销售偏少致均价下跌。2015年1- 9月,公司房地产开复工面积130.9万平方米,较上年同期减少5.15%;竣工面积29.1万平方米,较上年同期增加108.64%;前9月公司销售面积21.35万平方米,同比增加29.71%;销售金额26.27亿元,同比减少13.27%,其中3季度完成销售面积10.48万平米,销售金额13.39亿元;销售额下降的主要原因是销售结构中京外项目如南京、南通等区域占比提高,京内海科建储备项目未进入大规模销售,均价同比下降33%至12,304元/ 平米。

    北京土储价值飙涨,增持海科建股权推进中。今年以来,北京住宅用地价格飙升,位于海科建储备项目周边的中关村永丰地块今年4月被首创以楼面价4.3万元/平方米(剔除保障房后)拿下,未来区域楼价有望从4万元/平米涨升至6万以上。由于公司正在推进海科建剩余31%股权的收购事项,有意识控制杏林湾销售进度,如果4季度能顺利完成收购,杏林湾将成为4季度销售和结算的重要贡献,我们暂不调整全年40亿商品房销售目标,如果太阳星城D区25-30亿一级开发能达成,预计仍有望达到65亿元。

    新能源继续向产业链各部推进,多产业投资平台搭建完成。 新能源是公司重点转型方向,5月成立瑞闽新能源,进入汽车锂电池电芯制造,开工准备正在进行,8月收购福建创鑫,进入电解液及添加剂领域,公司亦会在产业链上寻求新的合作和收购; 与西安物华在军用和民用锂电池组组装厂方面的合作也在进行中;9月福州大通从控制人手中收购江苏大通股权,江苏大通已转型新能源汽车配套漆包线业务,今年效益显著提升;另外,公司以全资子公司冠城投资为多元化投资平台,与大股东合作设立基金管理公司、与省创新创投合作设立股权投资合伙企业,投资新兴产业,寻求新的产业机会。

    公司债发行降低财务成本,员工持股计划尚待完成,证金系高比例持股。28亿公司债发行已于8月26日完成,票面利率5.1%,置换高息信托负债,每年将为公司减少超过1亿元利息支出;第一期员工持股计划累计耗资5,608万元买入818万股,均价约为人民币6.86元/股,仅完成总额的19%,目前季报窗口期已结束,料将加快购买进度。三季报显示,证金系持股1.24亿股,汇金持股0.295亿股,合计占比10.4%,证金系2个多月以来再度增持2,000万股。

    评级面临的主要风险

    转型业务进度慢于预期,房地产市场超预期恶化。

    估值

    我们下调15年每股收益预测21%至0.56元,但维持16-17年盈利预测,维持13.09元目标价,重申买入评级。