事件：公司发布2020 年报。公司2020 年实现营业收入约4,329 亿元，同比上涨28.38%；实现归母净利润45.0 亿元，同比下降5.39%（调整后）；实现扣非归母净利润37.8 亿元，同比下降10.76%（调整后）。公司拟向全体股东派发现金股利（税前）0.5 元/股，连续3 年分红率超过30%。

    疫情影响有限，供应链业务保持稳健增长。公司2020 年供应链业务营业收入达到3,505 亿元，同比增加21.95%，主要原因是公司持续深化“专业化”经营战略和“走出去”发展战略，2020 年公司冶金原材料和农林产品的经营货量增速超过20%，农产品全年经营货量增幅超120%；另外2020 年公司进出口和国际贸易总额超200 亿美元，同比增长超30%。2020 年公司供应链业务毛利率约1.8%，同比上年减少0.9pct，实现归母净利润约17.8 亿元，同比增加约12.72%。

    优质土地储备充足，房地产业务快速增长。2020 年子公司建发房产和联发集团共实现销售金额合计1,379 亿元，同比增长38.62%，实现权益销售金额998亿，同比增长40.21%。2020 年公司房地产业务实现营业收入824.15 亿元，同比增长65.52%。虽然公司2020 年度房地产业务毛利率下降8.26pct 至20.89%，但房地产业务毛利仍同比增长约30.68%。在“房住不炒”导向下，建发房产和联发集团管控的核心负债指标全部达标。

    2020 年，建发房产和联发集团合计新增土地75 宗，新增计容建筑面积约937.06万平方米，其中权益面积约757.96 万平方米。2020 年末，建发房产和联发集团尚未出售的土地储备面积（权益口径）达到1,838.68 万平方米，其中一、二线城市的土地储备面积（权益口径）占比为59.55%，较上年增加了5.47 个百分点。优质充裕的土地储备助力公司房地产业务的可持续发展。

    实施股票激励计划，激发公司整体活力。根据公司《2020 年限制性股票激励计划》，公司未来业绩考核目标为21-23 年营业收入增长率（以19 年收入为基准）分别不低于15%、25%、35%，21-23 年EPS 分别不低于1.18、1.20、1.22元。股票激励计划确立了公司与员工间利益共享的长效激励机制，激发整体活力。

    制定积极工作目标。2021 年公司力争实现营业收入4,850 亿元；预计成本费用（营业成本+税金及附加+四费）共计4,745 亿元。主要通过差异化管理、提高风控能力、通过数字化平台提高协同效率、提升运营效率和产品质量来实现。

    投资建议：公司供应链业务稳定增长，一、二线城市的土地储备面积充足，优质充裕的土地储备助力公司房地产业务的可持续发展。考虑房地产调控政策短期难以放松，我们下调公司21-22 年EPS 4.4% /3.5% 至1.73 元/1.93 元，新增23 年EPS 为2.16 元；维持公司“增持”评级。

    风险提示：商品价格波动风险，如商品价格短期大幅下跌，导致客户违约；经营风险，如合作方违约、货物损失等；资金风险，如评级下降导致的资金成本上升等；地产景气度下滑，房地产业务收入及利润率下滑。