3Q22 业绩同比+6%、符合预期，预收款增长27%、助力业绩持续稳增。公司发布2022年三季报，公司实现营收5,645.8 亿元，同比+19.8%；营业利润65.7 亿元，同比+29.2%；归母净利润35.8 亿元，同比+5.7%；每股收益1.10 元，同比-4.4%；单季度看，22Q3公司营收1,987.9 亿元，同比+10.2%；归母净利润8.6 亿元，同比+4.6%。公司营收表现靓丽，源于供应链运营业务稳健拓张以及地产业务结算提速增长。分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比+19.3%、+27.3%，对应分别占比93.5%、6.5%；归母净利润分别同比+22.1%、-33.7%，对应分别占比81.5%、18.5%。公司综合毛利率2.54%，同比-0.1pct；期间费率1.48%，同比-0.1pct；净利率0.93%，同比+0.1pct。此外，公司投资收益12.0 亿元，同比+37%；减值损失9.1 亿元，同比+31%；少数股东损益17.0亿元，同比+173%。截至22Q3 末，公司预收账款2,880 亿元，同比+26.6%；预收账款规模可观，未来公司有望进入结算高峰期。

    房地产：销售持续好转、销售排名再提升，拿地力度高位、逆周期积极扩张。3Q22 地产分部营收368.8 亿元，同比+27.3%；净利润21.8 亿元，同比+34.3%；归母净利润6.6 亿元，同比-33.7%；地产分部毛利率14.8%，同比-0.6pct；净利率5.9%，同比+0.3pct。3Q22公司实现销售金额1,189.2 亿元，同比-29.2%；其中7-9 月销售金额442.8 亿元，同比-12.6%，销售持续好转。根据CRIC 数据，1-9 月50 家房企销售金额累计同比为-43%；在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。22Q3末，公司销售额全国排行第11 名，较21 年末继续提升6 名，实现逆境中的弯道超车。投资方面，公司持续加大核心区域土储投资力度。公司22H1 拿地金额631 亿元，同比-50%；拿地面积357 万平，同比-66%；拿地/销售金额比77%、拿地/销售面积比84%。9 月公司发布公告，子公司建发房产在北京、上海、苏州、漳州累计获取5 幅土地，拿地金额159.0亿元，拿地面积47.0 万平（不完全统计），单月金额口径拿地力度高达119%。整体而言，公司逆势积极拿地，且布局在核心一二线城市，未来销售去化更有保障。截至22H1，公司土储货值4,283 亿元，土储充沛确保后续销售持续发展。

    供应链：3Q22 营收同比+19%、业绩同比+22%，复杂环境下继续靓眼增长。3Q22 供应链分部营收5,276.9 亿元，同比+19.3%，净利润30.9 亿元，同比+29.7%；归母净利润29.1 亿元，同比+22.1%， 业绩增长靓眼。供应链分部毛利率1.7%，净利率0.6%，同比分别-0.09%、+0.05%。在国际业务方面，公司22H1 进出口和国际贸易总额186 亿美元，同比+24%。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求，叠加当前大宗交易仍处于景气度高位，公司供应链盈利能力企稳。

    投资分析意见：业绩稳健增长，销售投资持续复苏，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企龙头，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增，预计公司业绩将进入集中释放期。此外，公司近年来在核心城市逆周期积极扩张，也将赋予公司后续更强的销售和业绩弹性。我们维持22-24 年归母净利润预测为66.5、76.6、87.8 亿，目前公司现价对应22/23PE 仅为5.9X/5.1X，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增，维持目标价为19.73 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。