供应链业务业绩稳健，地产结算受减值影响拖累，维持“买入”评级建发股份发布2022 年报，公司实现营收8328.1 亿元，同比增长17.7%；实现归母净利润62.8 亿元，同比增长2.3%（调整后）；实现经营性活动现金流154.9 亿元，基本每股收益1.93 元。公司供应链业务业绩超预期，我们上调2023-2024年并新增2025 年盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为76.2、86.8、98.2 亿元（2023-2024 年原值为74.2、85.2 亿元），EPS 分别为2.54、2.89、3.27元，当前股价对应PE 估值分别为4.8、4.2、3.7 倍，维持“买入”评级。

    　　供应链运营业务收入利润双增长

    　　公司2022 年供应链运营业务实现收入6963.2 亿元，实现归母净利润40.1 亿元，分别同比增长13.9%和23.1%；净利率为0.61%，同比增加0.06 个百分点。2022年，公司经营的主要大宗商品的经营货量约2 亿吨，同比增速近10%，多个核心品类行业领先，其中钢材、农产品和纸浆纸经营货量分别增长超17%、9%和15%；在消费品行业的供应链运营业务实现营业收入467.47 亿元，同比增速42.81%。

    　　减值计提充分影响地产业绩，投资聚焦高能级城市公司2022 年房地产业务实现收入1364.9 亿元，同比增长41.7%；实现归母净利润22.7 亿元，同比下降21.2%；净利率为5.15%，同比减少2.92 个百分点，业绩下滑主要系因存货减值计提充分导致。公司2022 年实现合同销售金额2097.3亿元，同比下降3.60%，在一二线城市的权益销售金额占比近80%，销售超50亿的城市达到14 个。公司2022 年获取土地62 宗，全口径拿地金额1030.3 亿元，其中一二线城市占比达92%，拿地/销售金额比例为49%。截至2022 年末，公司土地储备2362.21 万平米，对应货值3368.4 亿元，在一二线城市货值占比约70%。

    　　融资成本保持低位，回款比例表现优秀

    　　截至2022 年底，房地产子公司有息负债1343.7 亿元，整体平均融资成本在4%-4.3%，新增和存量贷款的平均融资成本均有所下降，资产负债率下降2.8 个百分点至75.1%。2022 年，建发房产实现全口径回款金额1704 亿元，回款比例达96%；联发集团实现全口径回款金额329 亿元，回款比例达104%。

    　　风险提示：大宗商品经营不及预期，房地产行业恢复不及预期。